Покупка квартиры риски покупателя

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке


Бесплатная юридическая консультация:

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

Оглавление:

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:


Бесплатная юридическая консультация:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО? КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Источник: http://www.garant.ru/infografika/694025/

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя

Следует помнить, что покупка квартиры у юридического лица – это процедура, сопряженная с повышенными рисками для покупателя.


Бесплатная юридическая консультация:

Во всех существующих “подводных камнях” и нюансах процедуры разбирался наш эксперт, юрист по образованию Иван Лукин.

Законодательные обоснования

Юрлица в обязательном порядке имеют организационно-правовую форму (ПАО, НАО, ФГУП, МУП, ООО и др.). Особенности деятельности регулируются соответствующими законами, например:

  1. ФЗ № 208 от 26 декабря 1995 года “Об акционерных…” (далее – ФЗ № 208);
  2. ФЗ № 14 от 8 февраля 1998 года “Об обществах…” и др. (далее – ФЗ № 14).

Сделки по купле-продаже недвижимого имущества с юридическими лицами регламентируются:

  • Параграфом 7 Главы 30 ГК РФ;
  • ЖК РФ;
  • СК РФ;
  • ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года “Об участии…”;
  • ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года “О государственной…”;
  • иными правовыми документами.

Особенности сделок с юрлицами

Главная особенность – сделки по отчуждению имущества юридического лица могут быть признаны крупными.

Крупной признается такая сделка, при совершении которой стоимость отчуждаемого имущества составит 25 или более процентов от балансовой стоимости активов общества, которая определяется по сведениям из бухгалтерской (финансовой) отчетности (см., например, ст. 78 ФЗ № 208, ст. 46 ФЗ № 14).


Бесплатная юридическая консультация:

Для совершения такой сделки генеральному директору фирмы нужно согласовать ее с другими участниками юридического лица. Поэтому для продажи недвижимости потребуется или решение совета директоров, или протокол собрания акционеров.

Помимо этого, покупателю необходимо проверить полномочия лица, от имени компании осуществляющего куплю-продажу. Как правило, в Уставе организации может содержаться положение о том, что генеральный директор или главный бухгалтер имеют право без доверенности действовать от имени юрлица, расписываться во всех документах и др. Однако таким правом может быть наделен и другой участник общества – в таком случае, у него должна быть доверенность.

Возможные варианты сделок с юридическим лицом

С компаниями физическое лицо может заключать точно такие же договоры, как и с гражданами. То есть приобрести недвижимость можно:

Сам ход процедуры также мало отличается. То есть как и в случае сделки между физическими лицами, нужно будет:

  • найти подходящий вариант (сайты объявлений, газеты, журналы, телевидение, радио и др.);
  • произвести всевозможные проверки “юридической чистоты” продаваемой недвижимости и проверить документы продавца;
  • оформить и подписать договор купли-продажи в 3-х экземплярах (1 – продавцу, 1 – покупателю и еще 1 – для Росреестра);
  • получить квартиру по передаточному акту;
  • зарегистрировать ДКП в Росреестре.

Какие документы обязан предоставить продавец-юридическое лицо

В обязательном порядке компания, реализующая объект недвижимости, обязана собрать и подготовить следующий пакет документации:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. документ, подтверждающий полномочия лица, действующего от имени и в интересах компании (не требуется, если соответствующие правомочия прописаны непосредственно в Уставе или ином учредительном документе);
  2. паспорт доверенного лица или иной документ, подтверждающий личность;
  3. кадастровый и технический паспорт на объект недвижимости;
  4. документ-основание, подтверждающий возникновение права собственности у юрлица на соответствующий объект (ДКП, договор доверительного управления и др.);
  5. учредительная документация продавца;
  6. решение общего собрания участников (или единственного учредителя), если сделка является крупной;
  7. выписка из ЕГРЮЛ (потребуется для проверки покупателем того, что юрлицо не было закрыто в связи с банкротством или по иной причине);
  8. документ, содержащий реквизиты юрлица для перечисления средств (если расчеты между сторонами будут осуществляться в безналичном порядке);
  9. справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Покупателю потребуется всего лишь 3 документа:

  • общегражданский паспорт;
  • доверенность (если сделка совершается не самим покупателем лично, а его представителем);
  • письменное согласие супруга (супруги) (если покупатель состоит в зарегистрированных отношениях).

Какие риски существуют у покупателя

В основном, риски покупателя заключаются в том, что сделку могут расторгнуть в судебном порядке по ходатайству заинтересованных лиц или признать ничтожной и вовсе без судебного решения, если:

  1. юридическое лицо на момент подписания договора было ликвидировано, реорганизовано и др.;
  2. у лица, подписавшего ДКП, не было соответствующих полномочий;
  3. коллегиальный орган организации не одобрил совершение крупной сделки;
  4. были предоставлены поддельные документы, в числе которых могут оказаться и Устав, и копия решения общего собрания, и доверенность, подтверждающая правомочия представителя.

В некотором роде обезопасить себя от возможных проблем в будущем можно следующим образом:

1. Самостоятельно запросив выписку из ЕГРЮЛ

Выписка может быть запрошена как в бумажном, так и в электронном виде согласно порядку, установленному в ст. 6 ФЗ № 129 от 8 августа 2001 года “О государственной…”.


Бесплатная юридическая консультация:

При этом государственная пошлина за предоставление соответствующей услуги не взимается (п. 36 Административного регламента, утвержденного Приказом Минфина № 5н от 15 января 2015 года “Об утверждении…”).

Однако взимается плата, размер которой установлен Постановлением Правительства № 462 от 19 мая 2014 года “О размере…” – 200 рублей. Однако эта плата взимается только в случае заказа выписки в бумажном формате. Если заказать через сайт Налоговой в электронном, ничего платить не нужно (Письмо ФНС № ГД-4-14/14094@ от 11 августа 2015 года).

2. Проверить доверенность

Поскольку доверенность заверяется руководителем компании, единственный способ проверить ее достоверность – обратиться непосредственно к генеральному директору с соответствующим запросом.

Также следует обратить внимание на вид доверенности:


Бесплатная юридическая консультация:

  • генеральная – дает право на совершение любых действий с имуществом в течение долгого срока;
  • разовая – на ее основе можно совершить только одну сделку;
  • специальная – используется для представительства в судебных органах.

В доверенности обязательно должны быть следующие полномочия:

  1. право продажи;
  2. право на получение наличных денежных средств (если расчеты осуществляются наличными);
  3. право подписывать официальные документы.

3. Заказать выписку из ЕГРН в отношении покупаемого объекта недвижимости

Выписка может быть заказана как в бумажном, так и в электронном формате (п. 4 Приказа Минэкономразвития № 968 от 23 декабря 2015 года “Об установлении…”). Ее форма утверждена Приложением 1 к Приказу Минэкономразвития № 975 от 25 декабря 2015 года “Об утверждении…”.

За предоставление такой выписки придется заплатить. С физических лиц:

  • 300 рублей – за выписку в электронном виде;
  • 750 рублей – в бумажном (Приказ Минэкономразвития № 291 от 10 мая 2016 года “Об установлении…”).

Важно, чтобы в выписке из ЕГРН не содержалось сведений об ограничениях (обременениях) права собственности – то есть о нахождении квартиры под арестом, в залоге и др. Также следует проверить, что юридическое лицо – действительно собственник.

Бесплатная юридическая консультация:

4. Посмотреть, не запущена ли в отношении юридического лица процедура банкротства

5. Привлечь квалифицированного юриста.

В случае сомнений в собственных силах или нежелании заниматься подбором недвижимости и проверками квартиры на “юридическую чистоту”, к делу можно привлечь опытного риэлтора или юриста, заключив с ним договор на оказание консультационных услуг юридического характера.

Итак, при совершении сделки купли-продажи, где одной из сторон является юридическое лицо, следует обратить внимание на подлинность всех предоставленных документов – доверенности, решения общего собрания, Устава. Также следует проверить компанию через ЕГРЮЛ, а саму квартиру – через ЕГРН.

Источник: http://prosadidom.ru/nedvizhimost/buy/pokupka-kvartiry-u-yuridicheskogo-litsa-riski-pokupatelya/

Риски при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры есть в 80% сделок с недвижимостью. Конечно тех, которые приводят к финансовым потерям только 10%, но этого вполне достаточно для получения нервного срыва. Вы задаете очень серьезный вопрос на который невозможно ответить в одной статье.

Если вы хотите получить полную и достоверную информацию прочтите практическое пособие автора статьи «Выявление скрытых рисков в современных сделках купли — продажи недвижимости» Это часть 2 электронной книги — пособия для покупателя недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

  • риски при покупке квартиры на вторичном рынке
  • покупка квартиры по переуступке прав риски
  • риски покупки квартиры по доверенности
  • покупка квартиры в ипотеку риски
  • покупка квартиры с обременением риски
  • риски покупки приватизированной квартиры
  • покупка квартиры у юридического лица риски покупателя

Статья обновлена 25.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Риски при покупке квартиры

Мало того, что риски есть. Есть еще скрытые риски, распознать которые порой не каждый риэлтор сможет.

Покупка недвижимости — ответственный момент, ведь это дорогое приобретение, да и мошенничеств в таких сделках немало. К тому же требуется соблюдение законодательства и правил оформления купли-продажи, нарушение которых ведет к недействительности(ничтожности) или оспоримости сделок в суде.

Разберемся почему риски возникают и как их избежать. Еще подробнее разъяснено в обучающих материалах Автора сайта.


Бесплатная юридическая консультация:

Какие бывают риски:

  • Риск попасть в мошенническую сделку, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего используется фальшивая доверенность. К тому же мошенники применяют схему двойных продаж, поскольку у них на руках могут быть не погашенные документы на квартиру. Это происходит по нескольким причинам: до 15.07.2016 года можно было получить дубликаты Свидетельства о праве собственности( хоть несколько) и использовать их для повторной продажи.; вторая причина — теперь можно подать документы на регистрацию в электронном виде, а это значит, что Свидетельство о праве собственности остается на руках и может применяться повторно. Как распознать мошенников?
  • Риск ничтожной сделки. Ничтожные сделки — незаконны по определению. В таких сделках грубо нарушены требования законодательства. Например, договор подписан не полномочным лицом. Нередко такое случается при подписании предварительного договора, ошибочно считая его не важным документом, договор подписывается родственником, у которого нет доверенности или учредителем юридического лица, вместо директора. Такой договор ничтожен и сделка ничтожна. А в это время законное лицо подписывает другой договор, законный.
  • Риск оспоримой сделки возникают, когда могут впоследствии появиться законные требования к праву на недвижимость у других лиц, если это право было нарушено при заключении сделки. Например, квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом, подарена одним из супругов, без согласия другого. Либо директор юридического лица продал недвижимость без решения учредителей этой компании.
  • Риск потери задатка или аванса возникают при неправильном составлении предварительного договора купли продажи, который является важнейшим документом, но далеко не всегда участники сделки понимают это и относятся к его составлению формально, применяя чужие образцы
  • Риск нарушения договоренностей по срокам и другим условиям сделки происходит когда условия обсуждены устно, но почему то не прописаны в договоре и одна из сторон пользуется этим обстоятельством.

Риски при покупке квартиры. Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Ну во-первых, что такое вторичное жильё?

Вторичным называют объекты недвижимости с зарегистрированными правами собственности.

Любая новостройка, до момента регистрации права в Росреестре -первичный объект недвижимости.

Какие же риски есть при покупке квартиры, на которую уже ранее зарегистрированы права?


Бесплатная юридическая консультация:

  • Право было зарегистрировано незаконно, а значит может быть оспорено. Для исключения этой ситуации необходимо изучить историю предыдущей сделки, то есть прав устанавливающий и право подтверждающий документы. Получить информацию из Реестра прав ( с 02.01.2017 г — ЕГРН)
  • Могут появиться наследники, которые не знали о смерти наследодателя, но являются наследниками по закону. Поэтому не лишним будет в договоре купли-продажи прописать ответственность продавцов по этому обстоятельству
  • По приватизированным квартирам : дети, зарегистрированные в квартире на момент приватизации, не включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановлением нарушенных прав в течении 3 лет, после достижения полной дееспособности(18 лет); зарегистрированные в квартире лица до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней
  • Совместно нажитое имущество супругов продано без согласия другого. Читайте: «Согласие супруга на продажу»
  • Нарушено обязательство родителей о выделении долей детям в связи с применением Материнского(семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья семьям
  • Нет разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартиры(доли), принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному. Как получить?
  • Ваш договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, а вы не знали об этом требовании. Подробнее

Эти риски явные, вернее легко выявляемые. Более грозные — скрытые. О них не знают даже юристы, особенно если они не специализируются на сделках с недвижимостью. О них вы прочтете в вышеуказанном пособии — более 70 станиц текста с примерами из практики.

Риски при покупке квартиры. Покупка квартиры по переуступке прав, риски

Ну во-первых, купить квартиру можно только если права на нее ранее зарегистрированы.

Все остальное — это переуступка прав и обязанностей участника долевого строительства или участника ЖСК.

Поэтому вы берете на себя все риски , связанные с несоблюдением сроков постройки объекта и риски нарушения технологии строительства.

Договор переуступки прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации, что исключает двойные продажи.


Бесплатная юридическая консультация:

Договор переуступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации и регламентируется уставом организации.

Какие же риски нужно исключить при «покупке» по переуступке:

  • необходимо согласие супруга, если договор долевого участия был заключен во время брака
  • оспоримой будет переуступка, если для оплаты по договору Долевого участия применялись средства Материнского(семейного) капитала или средства других государственных субсидий семьям на улучшение жилищных условий, а доли детям не выделены.
  • Нет приказа из органов опеки и попечительства, разрешающего переуступку прав принадлежащих несовершеннолетнему или недееспособному

Риски при покупке квартиры. Риски покупки квартиры по доверенности

Всегда, когда в сделке купли-продажи квартиры участвует не сам владелец, а доверенное лицо, риски возрастают. Почему:

  • доверенность может быть фальшивая. Как мошенники получают такую доверенность? Например, одна из схем. Мошенник арендует приглянувшуюся квартиру, которая может быть востребована на рынке недвижимости. При заключении договора аренды мошенник получает от законного владельца копию его паспорта и Свидетельства о праве собственности. Затем делается качественный фальшивый паспорт с его фотографией. Затем обращается к нотариусу с доверенным лицом и составляется доверенность на восстановление якобы утраченных подлинников документов на квартиру с полномочиями продажи и получения денег. Такие доверенности могут давать риелторам, которые и не в курсе этой мошеннической схемы, а просто выполняют посреднические услуги. И квартира продается, а хозяин «ни сном, не духом»
  • собственник квартиры подал в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права на покупателя без его личного участия
  • в доверенности прописаны не все полномочия, необходимые для заключения сделки, например забыли прописать полномочия оплатить госпошлину и все….приплыли, что называется ))). Далее читайте статью: «Сделки по доверенности»
  • Точно так же могут быть ошибки в доверенности от покупателя. Далее читайте статью: «Доверенность на покупку квартиры»

Пособие для покупателей недвижимости

Прочтите пособие от Автора сайта с подробными разъяснениями.

Что можно узнать из выписки ЕГРН

Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости — начинать нужно с получения полной и достоверной информации по нему из ЕГРН. Закажите электронную выписку из ЕГРН и получите «картину рисков». Прочтите статью: Что можно узнать из выписки ЕГРН

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/12/25/riski/


Бесплатная юридическая консультация:

Типовые риски при покупке квартиры

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.»>признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).


Бесплатная юридическая консультация:

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.»>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.»>первичном и на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Откроется в новой вкладке.»>Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:


Бесплатная юридическая консультация:

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по Откроется в новой вкладке.»>договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение ДевелоперамиОткроется в новой вкладке.»>договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Откроется в новой вкладке.»>Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, Откроется в новой вкладке.»>как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – Откроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному Откроется в новой вкладке.»>признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):


Бесплатная юридическая консультация:

  • Нарушение прав Откроется в новой вкладке.»>несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил Откроется в новой вкладке.»>использования материнского капитала.
  • Нарушения прав Откроется в новой вкладке.»>наследников (как по завещанию, так и по закону).
  • Нарушение прав так называемых Откроется в новой вкладке.»>«третьих лиц», в т.ч. отсутствие Откроется в новой вкладке.»>согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение Откроется в новой вкладке.»>преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
  • Откроется в новой вкладке.»>Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
  • Нарушения, допущенные при Откроется в новой вкладке.»>приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
  • Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. Откроется в новой вкладке.»>«Проверка паспорта»).
  • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира Откроется в новой вкладке.»>перепродавалась неоднократно).
  • и другие случаи, делающие Откроется в новой вкладке.»>сделку оспоримой или Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного Откроется в новой вкладке.»>права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с Откроется в новой вкладке.»>правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный > «Первичка» >> «Знакомимся с Застройщиком».Откроется в новой вкладке.»>выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда застройщиков и специальных Откроется в новой вкладке.»>эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.


Бесплатная юридическая консультация:

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный > «Вторичка» >> «Пакет документов для покупки квартиры».Откроется в новой вкладке.»>анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для > «Вторичка» >> «Проверка личности Продавца».Откроется в новой вкладке.»>изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

• Типовые риски в сделках с квартирами


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

3 декабря 2014 г.

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

1. Покупка по фальшивой доверенности

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

2. Незаконная приватизация

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

3. Несогласованная продажа

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.


Бесплатная юридическая консультация:

4. Неучтенное наследство

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

5. Долги по взносам за капремонт

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk — Fotolia

Не пропустите:


Бесплатная юридическая консультация:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: http://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_riskov_pri_pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/1957

Какие риски вас ждут при покупке квартиры на вторичном рынке?

Многие покупатели недвижимости полагают, что вторичный рынок выгоднее первичного, однако, в 2018 году существует множество рисков. При покупке жилья необходимо тщательно проверять историю покупаемого объекта, иначе можно остаться без жилья и денег.

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности.

Скачать образцы документов

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Если супруга владельца отказалась от приватизации, однако, дала на нее согласие, она сохраняет право пользования помещением даже после покупки квартиры и отказа от приватизации.

Что проверить при покупке приватизированной квартиры, чтобы избежать рисков?

  • проверить семейное положение продавца (квартира может быть совместно нажитым имуществом);
  • проверить наличие другого прописанного человека во избежание рисков покупки квартиры с «компанией»;
  • уточнить наличие несовершеннолетних детей у продавца недвижимости;
  • выяснить наличие или отсутствие лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы и имеющих долю в квартире;
  • ознакомиться с документами на жилье, особенно с документом о праве собственности.

Какие риски ожидают покупателя при покупке квартиры, полученной в наследство?

Вместе с квартирой, полученной в наследство, покупатель может приобрести имущественные претензии граждан, права которых нарушаются при выделении наследства: объявится третье лицо, имеющее виды на наследство, дети от предыдущих браков, наследники второй очереди, внуки наследодателя, имеющие право наследовать по представлению (ст. 1146 ГК РФ).

Такие риски при покупке квартиры возможны, если продавец продает недвижимость, переданную ему по наследству менее 3 лет назад.

Наследник, не вступивший в наследство по уважительной причине, должен обратиться в суд с момента, как узнал о смерти наследодателя. Еще один риск при покупке квартиры по завещанию: согласно статье 196 ГК РФ, срок исковой давности для защиты прав не превышает 10 лет со дня нарушения права.

Покупка квартиры в собственности менее 3 лет

Риски покупателя состоят в том, что квартира, находящаяся в собственности менее трех лет, влечет за собой некоторые налоговые обязательства. Лица, которые продают квартиру, бывшую в их собственности более трех лет, не оплачивают налог на полученные денежные средства. Лица, которые впервые приобретают жилье, бывшее во владении продавца более трех лет, получают налоговый возврат по сумме, выплаченной за квартиру.

Риски при покупке ипотечной квартиры

Потенциальный покупатель при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, должен учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого она находится, и сопряженные с этим риски. При покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке, которая находится в залоге у банка, сделка происходит с юридическим лицом, благодаря чему покупатель минимизирует свои риски.

Покупка залоговой квартиры у физического лица – большой риск для покупателя. Заемщик может распоряжаться залоговым имуществом, когда долг перед банком будет погашен. Погасить кредит и подать документы на снятие обременения можно в один день, но только в том случае, если у покупателя есть свои средства для покупки квартиры.

Покупка залоговой квартиры возможна только после снятия обременения, покупатель должен закрыть чужой долг за свой счет, позже обращаться за ипотекой в банк. Не каждый покупатель пойдет на такой риск, так как в период между закрытием чужого долга и подачей документов на регистрацию продавец может скрыться, отказавшись от дальнейшей сделки.

Покупка квартиры у банка в собственности: риски покупки по слишком низкой цене

Довольно частый случай – заемщик не рассказывает о наличии финансовых средств по общей сумме ипотеки. При использовании материнского капитала риски продавца состоят в том, что покупатель может обмануть с количеством использованных для оплаты квартиры средств. Такое происходит редко.

Однако, при вложении материнского сертификата в жилье, установленная доля недвижимости переходит несовершеннолетнему ребенку. Если у ребенка продавца нет другого жилья, кроме ипотечного, он всегда получит свою долю, несмотря на переход прав собственности.

Риски при покупке квартиры по дарственной

При покупке квартиры по договору дарения возникает следующий риск того, что даритель может отменить дарение, когда одаряемый совершает покушение на его жизнь или умышленно причиняет ему телесные повреждения, а также в других случаях (статья 578 ГК РФ).

При отмене дарения подаренная вещь возвращается его владельцу. Отменить договор дарения можно в течение трех лет.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

Договор переуступки прав (требований) покупатель заключает в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию с физическим/юридическим лицом после покупки этим лицом квартиры у строительной фирмы по договору долевого участия. Образец данного договора можно скачать у нас на сайте.

Риск: когда дом считают сданным (принятым госкомиссией и введенным в эксплуатацию), регистрация договоров переуступки больше не проводится. При покупке квартиры по переуступке прав в строящемся или сданном доме не у застройщика, необходимо сделку согласовывать с застройщиком, заручиться его письменным разрешением.

Покупка квартиры по договору цессии сопряжена с определенными рисками, к примеру, с двойными продажами. Одну квартиру мошенники могут продать нескольким лицам.

При покупке квартиры по договору уступки прав (требований) в сданном доме существует риск не получить свидетельство собственности. Так как в процессе оформления нового дома участвуют застройщики, поставщики, инвесторы, между участниками часто возникают споры из-за взаиморасчетов, долгов, которые решаются в судебном порядке, но их решение затягивается.

Посмотреть полезное видео

Риски покупки квартиры у подрядчика

Подрядчик должен поставлять материалы и оказывать услуги, которые необходимы для возведения новостройки. Строительная компания расплачивается жилплощадью. Риски при покупке квартиры в новостройке зависят от категории заключаемого договора.

При оформлении ДДУ подрядчик выступает лицом, который передает право собственности покупателю. Образец ДДУ находится здесь. Риски покупателя при покупке квартиры по ДДУ не превышают тех, которые могут возникнуть при приобретении жилья у строительной компании. Подрядчик получает за свою работу объекты, которые могут начать продавать до выполнения им обязательств в полной мере. Поэтому, строительные работы в отношения недвижимости еще не завершились, но отчуждение уже началось.

При покупке квартиры в строящемся доме вышеописанная ситуация – большой риск:

  • если подрядчик не успеет выполнить свои обязательства, недвижимость он не сможет получить, даже если продаст ее;
  • вернуть квартиру обратно даже через суд у покупателей не получится.

Покупка квартиры у застройщика сопряжена со следующими рисками:

  • купить квартиру в долгострое, после чего строительство могут прекратить;
  • приобретение жилья в доме на участке с сомнительным статусом;
  • многократная продажа одного жилого помещения.

Риски покупки квартиры по доверенности

Покупка квартиры по генеральной доверенности, образец которой можно скачать здесь, сопряжена с рисками:

  • доверитель вправе отозвать доверенность;
  • доверитель может умереть к моменту сделки, и сделка будет совершена по недействительным документам;
  • если доверителя признают недееспособным, суд признает сделку недействительной.

По этой причине покупка квартиры по доверенности без наличия прямого контакта с хозяином недвижимости крайне нежелательна. Главный риск со стороны покупателя при покупке квартиры по доверенности – остаться без средств и жилплощади.

Со стороны продавца при покупке квартиры по доверенности также есть риски: доверитель может входить в группу риска (пожилой человек прописан один на своей жилплощади).

Какие риски возникают при покупке квартиры у пенсионера в 2018 году? Он может заявить о том, что его принудили к сделке. Мошенники втираются к пожилому человеку в доверие, обманывают его или угрозами заставляют подписывать что угодно, и суд может встать на сторону обманутого владельца квартиры. Поэтому, при покупке квартиры у пожилого человека высок риск лишиться денег и купленного жилья.

Другие риски

При покупке квартиры на торгах имущества у должника есть риск слишком долго ожидать своего заселения, так как бывшие собственники нередко препятствуют своему выселению. Проблема решается через суд, но исполнить ее сложно.

Риски при покупке комнаты в квартире

Продавец (собственник комнаты) должен уведомить других владельцев квартиры о намерении продать комнату. Если он этого не сделал, любой сосед, который пользуется преимущественным правом покупки, может заявить о своих правах.

До покупки комнаты, во избежание рисков, места общего пользования в коммунальной квартире должны быть распределены между собственниками.

Риски покупки квартиры по договору ренты

Вместе с правом собственности при покупке квартиры с исполненной рентой передаются обременения на нее, поэтому риск высок, так как рента (пожизненное содержание) означает периодические платежи и, вполне вероятно, физический уход за получателем ренты.

Риски покупки квартиры через нотариуса

Нотариус готовит договор, но полностью не сопровождает сделку купли-продажи. Образец самого договора купли-продажи можно скачать здесь. Многие покупатели отказываются от помощи риэлторов, агентов, из-за чего неправильно оформляют документы.

Покупка квартиры без риэлтора – трудоемкий процесс, и грамотный специалист поможет избежать рисков и попадания в руки мошенников. Грамотный специалист подскажет все секреты покупки и продажи квартиры.

Риски покупки квартиры по договору мены

  • длительный поиск варианта обмена;
  • стоимость обоих товаров может быть неравнозначной;
  • по решению налоговых органов объекты могут быть неравны по стоимости, из-за чего одну из сторон обвинят в попытке уйти от налогов.

Риски покупки квартиры через ЖСК

Деятельность ЖСК регулирует его устав, принимаемый на собрании учредителей кооператива. Содержание устава может недостаточно защищать права членов. Также ЖСК может требовать дополнительные средства на возведение дома со своих членов. Поэтому стоимость жилья может подрасти в процессе строительства.

Риски покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника

Может получиться так, что от имени ребенка квартиру продает опекун. Опекун получает деньги, отдает ее покупателю, ребенок остается без жилья. В таком случае есть риск, что суд признает покупку квартиры недействительной даже с согласием органов опеки.

Риски при покупке коммерческой недвижимости

Продаваемая недвижимость должна быть объектом капитального строительства. Если она им не является, расположена на земельном участке, который не оформлен в собственность, договор аренды могут расторгнуть в одностороннем порядке, а объект снести или демонтировать.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если после получения ипотеки выяснится, что есть незаконная перепланировка, банк может расторгнуть договор. Также покупателя могут вынудить заплатить штраф или вернуть квартиру в прежнее состояние.

Довольно часто не узаконена перепланировка в бывших общежитиях, что влечет соответствующие риски при покупке квартиры.

Риски покупателя при альтернативной покупке квартиры

Это те сделки, когда осуществляется одновременная продажа одного объекта и получение другого. Слишком много лиц, участвующих в цепочке сделки. Из-за чего сделка, в конце концов, может быть признана недействительной или сорваться.

Источник: http://room46.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Именно покупатель является наиболее уязвимой стороной при заключении и исполнении договора продажи недвижимости, поскольку, при исполнении своей обязанности по оплате товара, он передает продавцу значительную сумму денежных средств, а рассчитывать на возврат денег, в случае если не все пошло гладко, рассчитывать намного сложнее, чем на возврат недвижимости.

1) Риск признания сделки незаключенной

В случае признания договора купли-продажи недвижимости незаключенным, возврат уплаченных покупателем денег будет производиться с применением норм о неосновательном обогащении. Как мы уже сказали выше, фактическое истребование денег покупателем по незаключенному договору может оказаться весьма затруднительным. Итак, как следует из ст. 432 ГК РФ, договор будет считаться заключенным, если между продавцом и покупателем, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору продажи недвижимости ГК РФ относит к существенным условиям:а) предмет (ст. 554 ГК РФ), в том числе: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, включая данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества; б) цена (ст. 555 ГК РФ). При описании недвижимого имущества следует максимально подробно указать его идентификационные данные на основании документов технического учета, правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, поскольку прямое указание закона на то, какие именно данные в отношении приобретаемого объекта должны обязательно содержаться в договоре, отсутствует.

Будет ли считаться заключенным договор, в котором, к примеру, отсутствует указание на этажность объекта, при условии, что указаны все остальные данные, позволяющие идентифицировать объект? А договор, в котором отсутствует указание на литеру здания? Судебная практика по подобным спорам противоречива, в связи с чем рекомендуем максимально подробно описывать объект недвижимости. Применительно к указанию цены недвижимого имущества, высокий риск для покупателя представляет указание цены объекта, не соответствующей реальной. Причиной занижения цены часто является желание «оптимизировать» налогообложение.

При этом надо понимать, что в случаях признания договора незаключенным, недействительным покупатель столкнется с тем, что доказать факт уплаты денег в большем размере, чем указано в договоре, и истребовать их будет весьма затруднительно.

2) Риск признания сделки недействительной

Тут возможен целый спектр оснований и ситуаций. Напомним, что недействительной является любая сделка, которая противоречит требованиям закона. Прежде всего, во избежание риска признания сделки недействительной, следует тщательно проверить полномочия продавца\представителя продавца на совершение сделки. Если продавцом является физическое лицо, получить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на продажу недвижимости, либо оформить заявление о том, что объект недвижимости приобретался продавцом не в браке. Нередкими являются ситуации, когда брак давно расторгнут, раздел имущества произведен не был.

При приобретении такой недвижимости, несмотря на то, что после расторжения брака прошел длительный срок, настоятельно рекомендуем затребовать согласие бывшего супруга, либо отказаться от приобретения такого объекта вовсе.Если продавцом выступает юридическое лицо, следует затребовать регистрационные, учредительные документы продавца, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего договор от имени компании (протокол о назначении либо доверенность), справку о балансовой стоимости объекта, бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату.

Учитываем, что крупная сделка требует предварительного одобрения уполномоченным органом продавца. Кроме того, уставом могут быть предусмотрены случаи, когда совершение сделок определенного вида, либо превышающих определенную сумму, также должны быть предварительно одобрены уполномоченными органами компании.

3) Риск истребования имущества

Недействительной может быть признана не только сама сделка продажи недвижимости, но и любая из сделок, на основании которых возникло право каждого предшествующего продавца, а также акт государственного или муниципального органа. В определенном смысле покупателя защищают сроки исковой давности. Однако, не будем их считать панацеей от всех бед. Отсчет срока исковой давности начинается с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Зачастую это не позволяет применить в качестве средства защиты исковую давность. Закон не позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя (т.е. такого покупателя, который не знал и не мог знать об отсутствии у продавца недвижимости права на отчуждение имущества), если имущество приобретено покупателем возмездно, за исключением случаев, когда имущество выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

В качестве иллюстрации ситуации истребования недвижимости у добросовестного приобретателя приведем следующий пример. После смерти собственника недвижимость была продана по поддельной доверенности одним из наследников. Впоследствии объект неоднократно перепродавался, в результате чего собственником стало другое лицо, которое не знало и не могло знать о ничтожности сделки, подтверждающей право собственности одного из предшествующих продавцов. Другой наследник узнал о продаже квартиры спустя несколько лет и предъявил иск к нынешнему собственнику об истребовании объекта из чужого незаконного владения. Иск был удовлетворен, несмотря на то, что нынешний собственник является добросовестным приобретателем.

4) Риск неисполнения продавцом своей обязанности по передаче имущества

Передача объекта производится по передаточному акту или иному документу о передаче (таким документом часто выступает сам договор, в который включается условие, что одновременно он выполняет функции передаточного акта). В случае неисполнения обязательства по передаче покупатель вправе требовать отобрания этой вещи у продавца и передачи ее себе на предусмотренных договором условиях. Однако, по положениям ГК, это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать недвижимость покупатель вправе потребовать возмещения убытков.

5) Риск приобретения имущества, обремененного правами третьих лиц

Переход права собственности на недвижимое имущество не влечет прекращения договоров аренды, заключенных в отношении продаваемого объекта. Соответственно, покупатель может оказаться в ситуации, когда приобретенная недвижимость обременена действующими договорами аренды, по условиям которых арендодатель лишен возможности одностороннего внесудебного расторжения договора, а ставка арендной платы значительно ниже рыночной.

С целью минимизации указанных рисков следует запрашивать выписку из ЕГРП по приобретаемому объекту (а для жилой недвижимости – также выписку из домовой книги), а в договор включить гарантии продавца об отсутствии обременений в отношении объекта. Сюда же примыкает риск возможного ареста объекта судом, судебным приставом-исполнителем по требованиям третьих лиц к продавцу до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект от продавца к покупателю.

Способы минимизации риска те же – запрос выписки из ЕГРП датой, максимально приближенной к дате сделки, а также включение в договор соответствующих гарантий продавца.

p.s. Мы остановились на основных, наиболее распространенных и «опасных» для покупателя рисках. Увы, данный перечень является открытым – покупателя недвижимости подстерегает немалое количество иных опасностей. Вот некоторые из них:

а) риск приобретения недвижимости ненадлежащего качества, в том числе, со скрытыми недостатками;

б) риск уклонения продавца от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

в) риск приостановления, отказа в государственной регистрации перехода права собственности по различным причинам (зачастую для устранения замечаний, предъявленных регистрирующим органом требуется участие продавца, либо его уполномоченного представителя, и отсутствие такового в «зоне досягаемости», его неконтактность либо нежелание оказать содействие может существенно осложнить жизнь покупателя, заинтересованного в скорейшей регистрации своего права);

г) риск попадания приобретаемой недвижимости в наследственную массу в случае смерти продавца до государственной регистрации перехода права собственности;

д) риски, связанные с необходимостью «узаконивания» неоформленных прежним собственником (собственниками) перепланировок (юридические, финансовые, временные, риски привлечения к административной и иным видам ответственности);

е) риски, связанные с приобретением объекта культурного наследия;

ж) риск оспаривания продавцом факта оплаты объекта (оформляйте и сохраняйте расписки, фиксируйте факт оплаты в договоре, акте);

Источник: http://vitvet.com/articles/articles24/