Покупка квартиры с обременением

Правила покупки квартиры с обременением – возможные риски и меры предосторожности для сторон сделки


Бесплатная юридическая консультация:

Квартира, обремененная какими-либо правами третьих лиц, может иметь цену значительно ниже среднерыночной, но приобретение такого жилья несет для покупателя определенные риски – от необходимости погашения различных задолженностей до полной потери собственности без возврата средств.

Оглавление:

Понятие обременения на жилплощадь

Под обременениями на квартиру понимаются различные ограничения на полноценную реализацию собственником такой квартиры своих гражданских прав в отношении обладаемой недвижимости – например, права продавать, дарить, выписывать проживающих жильцов и т.д.

Важно учитывать, что при покупке квартиры с обременениями они в полной мере переходят к новому собственнику после регистрации сделки.

Обременения бывают двух типов:

Явные – это обременения, сведения о которых можно получить из открытых источников – базы данных ЕГРН, паспортного стола и т.д. К скрытым относятся обременения, которые могут проявиться в любой момент и о которых иногда не знает сам продавец жилья.


Бесплатная юридическая консультация:

Например, беременность одного из наследников квартиры, наступившая до момента смерти наследодателя, наделяет будущего ребенка правом на долю в наследстве (п. 1 ст. 1116 ГК РФ). До проявления сведений о беременности и ее сроках такое обременение является скрытым, но впоследствии может привести к оспариванию доли квартиры, уже полученной по наследству и проданной третьим лицам.

Виды обременений и сведения о них

Среди основных видов обременений на жилье можно выделить следующие:

  • нахождение жилплощади в залоге;
  • арест судебным приказом;
  • претензии третьих лиц;
  • наследственные споры;
  • договор найма или ренты;
  • аварийное состояние;
  • наличие зарегистрированных лиц;
  • задолженность по коммунальным услугам;
  • незаконная перепланировка.

Квартира может находиться в залоге у кредитной организации, если она была приобретена в ипотеку или использовалась в качестве обеспечения потребительского кредита. Получить данные о данном обременении можно в кредитных учреждениях, предоставляющих услуги по проверке наличия залога, стоимость такой услуги составляетрублей.

Если собственность продавца на квартиру оспаривается третьими лицами, суд может наложить временный запрет на отчуждение жилья, а арест накладывается при использовании квартиры для погашения долгов собственника после признания их наличия судом. Проверить арест можно в районном суде или у нотариуса.

Жилье, находящееся в ветхом или аварийном состоянии, в ряде случаев не подлежит отчуждению, выяснить данный факт можно в градостроительном комитете города или местном домоуправлении.


Бесплатная юридическая консультация:

Перечень прописанных в квартире лиц выясняется в миграционной службе – справку должен представить продавец, а наличие долгов по услугам ЖКХ проверяется в домоуправлении.

Возможные риски и меры предосторожности

В случае наличия судебного ареста оформить сделку в Росреестре будет нельзя, и покупатель несет риск потери денежных средств, переданных продавцу до регистрации, так как взыскание денег через суд часто растягивается на несколько месяцев.

Скрытые претензии третьих лиц или наличие наследственных споров может привести к судебным искам и оспариванию уже зарегистрированной сделки. Избежать таких событий можно путем тщательной проверки истории отчуждений квартиры – сведений о дате последней сделки, вступления в наследство, а также о судебных тяжбах в прошлом. Выписка из ЕГРН содержит необходимые сведения, которые может дополнить нотариальная проверка.

Не следует приобретать жилье, полученное по наследству менее полугода назад, так как могут объявиться наследники, пропустившие срок вступления в свои права по уважительной причине и оспорить право на часть квартиры через суд (ст. 1155 ГК РФ).

Если квартира сдается внаем, то она обременена правом арендаторов проживать в ней не менее трех месяцев после предупреждения о выселении. Даже в случае, когда жильцы проживают в квартире продавца без договора найма, их принудительное выселение раньше срока может быть затруднительно, особенно если среди проживающих есть несовершеннолетние.


Бесплатная юридическая консультация:

Избежать покупки квартиры, обремененной договором найма, можно следующими способами:

  • осмотреть квартиру в несколько визитов и убедиться в отсутствии следов проживания;
  • опросить соседей о возможных жильцах;
  • проверить в Росреестре сведения о зарегистрированных договорах аренды.

Дополнительную опасность для покупателя несет наличие прописанных жильцов, так как после смены собственника они сохранят право на проживание в квартире.

Взрослых трудоспособных проживающих покупатель может выписать и после регистрации сделки, а для выписки несовершеннолетних, лиц с инвалидностью и пенсионеров придется получать согласие социальной службы, для получения которого перечисленных лиц нужно будет обеспечить альтернативной жилплощадью.

Избежать обременения прописанными жильцами можно путем затребования у продавца соответствующих справок из домоуправления и миграционной службы, а также внесением в договор пункта об ответственности продавца в случае возникновения претензий от штрафов вплоть до расторжения сделки с возвратом полной суммы покупки и причиненного фактически ущерба.

Если имеются долги по налоговым и коммунальным платежам, оплачивать их придется новому собственнику, включая пени и штрафы за просрочку, поэтому перед подписанием договора покупки следует выяснить наличие подобных долгов в налоговой службе и домоуправлении и при отсутствии средств у продавца вычесть сумму задолженности из цены покупки.

Приобретение жилья, в котором была проведена незаконная перепланировка, может грозить новому собственнику необходимостью приводить квартиру в исходный вид и уплачивать штраф в размере до 5000 рублей. В особо тяжких случаях, когда перепланировка производилась с нарушением строительных норм, квартира или секция дома может подвергнуться разрушению.


Бесплатная юридическая консультация:

Избежать данного обременения можно так:

  1. Запросить у продавца технический план на квартиру с экспликацией.
  2. Сверить реальные параметры квартиры с указанными в плане.
  3. При наличии расхождений требовать у продавца изготовления нового техпаспорта в БТИ.

Не следует оформлять сделку до выдачи продавцу нового техпаспорта, иначе штрафы за перепланировку и затраты на ее ликвидацию или узаконивание придется оплачивать покупателю.

Покупка жилья с обременением может привести к крупным временным и денежным затратам после оформления сделки. Избежать неприятностей поможет тщательная проверка наличия обременений в открытых базах данных, внесение в договор пунктов об ответственности продавца, а также привлечение к организации сделки опытного юриста или нотариуса.

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/s-obremeneniem.html

Квартира в обременении, как купить без риска

Квартира в обременении как купить ? Хороший вопрос.


Бесплатная юридическая консультация:

Купить квартиру с обременением — это одна из самых сложных сделок. Ведь, как правило, продавец рассчитывает погасить свой кредит именно за счет средств покупателя. А значит возьмет эти деньги у вас на основании предварительного договора.

Пословица «Не зная брода — не суйся в воду» — это как раз в тему.

Содержание статьи подробное:

Квартира в обременении как купить

Что нужно знать покупателю:

  • Пошаговый план сделки
  • Процедуру выведения из залога
  • Как правильно оформить предварительный договор. В этой сделке он имеет первостепенное значение.

Что нужно сделать покупателю:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Ознакомить продавца с пошаговым планом сделки, который вы получите из видео уроков.

Купить квартиру с обременением

Это действительно сложная сделка и вам нужно получить достоверную информацию.

Для того, чтобы вам знать все «подводные камни» этой сделки я Вам дам пошаговую видео инструкцию для исключения ошибок, если Вы посмотрите ее внимательно — Вы получите полное понимание, как надо действовать.

  • Сначала посмотрите пошаговая инструкция к сделке, чтобы составить план сделки и правильно рассчитать ее сроки, иногда сделка затягивается даже на три месяца. Цена 50 рублей

Видео консультация «Пошаговая инструкция к сделке»

  • Получите у продавца достоверную информацию о долге
  • Составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи. Для того, чтобы вам легко и правильно составить предварительный договор — вы можете использовать:
  • Конструктор договоров — используйте специальную программу составления договоров. Внимательно ознакомьтесь с инструкцией перед использованием
  • Получите адаптированный, под вашу сделку, шаблон договора и видео урок по построчному его заполнению на электронную почту
  • Получите универсальный шаблон предварительного договора и самостоятельно внесите в него изменения
  • Купить квартиру с обременением ипотекой

    • Защита Ваших интересов — это Ваша задача, и ни какой юрист и риелтор не сделает это лучше Вас!
    • Не смотря на то,что эта квартира в ипотеке — риски оспоримой сделки сохраняются! Их надо обнаружить и чем раньше — тем лучше.
    • Квартиру в ипотеке можно и нужно купить дешевле рынка!
    • Необходимо достичь полного понимания процедуры как у Покупателя, так и Продавца, поэтому посмотрите видеоинструкцию вместе или передайте ему для просмотра.
    • Вам необходимо понимать — почему продается квартира. Если есть разногласия между собственниками хорошо подумайте — можно ли их преодолеть.
    • Если в числе собственников несовершеннолетние дети — Вам необходимо посмотреть два обучающих урока «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего»

    Квартира в обременении, как купить?

    Более, в этой статье описывать сделку не буду, Вам будет намного понятнее смотреть и слушать.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Инструкции настолько подробные и понятные, «что осталось только проглотить»

    Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/03/16/obremenenie/

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

    Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

    Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

    Виды обременений

    Обременения бывают следующие:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    1. ипотека;
    2. рента;
    3. наложение ареста на имущество;
    4. наличие квартиросъемщиков;
    5. наличие прописанных жильцов;
    6. аварийное состояние дома.

    А теперь подробнее о каждом виде обременения и возможности покупки квартиры:

    • Ипотекой является залог недвижимости для получения кредита в банке на ее покупку. Она является гарантом того, что средства будут банку возвращены. Уже существующая квартира также может быть в ипотеке, когда владелец получает кредит для ее ремонта или других целей. В обоих случаях сделка сторон по продаже невозможна без разрешения банка на определенных условиях, например, погашения 50 % суммы первоначальным собственником. Банк может потребовать полной выплаты кредита и только после этого собственник получает право на продажу квартиры.
    • Рентоплательщик в полной мере не распоряжается квартирой, если в ней проживает рентополучатель. Она может быть продана только с согласия последнего.
    • На квартиру может быть наложен арест по разным причинам. Наиболее распространенной является неуплата за коммунальные услуги. Здесь ее продажа возможна только в случае погашения всех долгов и снятия ареста.
    • Когда квартира находится в найме, проживающие в ней не могут помешать продаже. Но они имеют право находиться там весь период, указанный в договоре. В связи с этим новый владелец должен дождаться, пока срок действия договора не закончится. Только после этого наниматели обязаны освободить жилье.
    • Для продажи квартиры все жильцы должны быть выписаны из нее. Некоторые категории граждан запрещено выселять, если у них нет другой жилплощади. К ним относятся несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды. Они останутся в квартире, даже если не являются ее собственниками. Если они выписаны незаконно, а квартира продана, в дальнейшем их права на проживание могут быть восстановлены через суд.
    • Квартиры в аварийных домах продавать запрещено.
    • Москва и область:
    • Санкт-Петербург и область:
    • Федеральный:

    Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением?

    На вторичном рынке рисков при покупке жилья может быть много. Они проверяются следующим образом.

    • Привлечение грамотного риелтора.
    • Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки «не зарегистрировано».
    • Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
    • Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
    • На квартиру не должен быть наложен арест.
    • Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

    Следует ли приобретать квартиру с обременением?

    Не всегда нужно отказываться от квартиры с обременениями. Решение должно быть хорошо взвешенным, поскольку в некоторых случаях можно получить выгоду. Прежде всего, лучше работать с хорошим риелтором, чтобы совместно найти приемлемый вариант.

    Наличие ограничений прав на жилье приводит продавца к необходимости значительного снижения цены. Вполне возможно, что решение проблем с жильем требует затрат времени, которого у него может не быть.

    У покупателя часто не хватает средств, чтобы выкупить квартиру целиком, а ипотечная для него вполне подходит. Если продавец договорится с банком, он может переоформить залог. Кредитная организация не всегда дает на это согласие по причине низкого уровня дохода покупателя или наличия у него плохой кредитной истории.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.

    Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:
    • не находится ли застройщик на стадии банкротства;
    • законность строительства;
    • своевременность возведения дома;
    • наличие прав на данное жилье у других лиц;
    • наличие письменного уведомления застройщику от продавца о передаче прав.

    Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.

    Договор цессии напрямую связан с первичным договором дольщика, создается на его основе и должен обязательно регистрироваться в Федеральной службе. Только при наличии документа о регистрации производится расчет с продавцом.

    Заключение

    При покупке жилья в обязательном порядке следует проверить наличие всех обременений. При оформлении купли-продажи всегда берутся расписки и производятся необходимые регистрации.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Правильный подход делает приобретение квартиры выгодным и не создает проблем в дальнейшем.

    Если вы все еще сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру с обременениями, то наш юрист бесплатно поможет вам разобраться в вашем конкретном случае и квалифицированно оценит ваши риски. Просто задайте свой ответ в форме, которая находится внизу страниц и дождитесь ответа.

    Источник: http://law03.ru/finance/article/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

    Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке в 2018 год

    Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

    Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2018 году?

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

    Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

    Общие моменты

    Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

    И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

    Что нужно знать

    Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

    После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

    При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

    Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

    Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

    Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.

    Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.

    Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:

    • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
    • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
    • банк, который является кредитором;

    Какие бывают виды

    Виды обременений:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Нормативное регулирование

    При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

    Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

    Покупка квартиры с обременением в ипотеку

    Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

    • в отделение Росреестра;
    • в банковское учреждение;
    • в домоуправление;
    • в нотариальную контору.

    Каковы риски для покупателя

    Недостатки сделки:

    Есть и такие риски:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

    Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

    А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

    Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

    Про открытый кадастровый реестр земельных участков, читайте здесь.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

    Основные условия сделки

    Квартира может быть куплена 2 способами:

    • без привлечения заемной денежной суммы;
    • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

    Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

    Схема действия такова:

    Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

    Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

    Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

    Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

    Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

    Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

    Снятие обременения

    Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

    Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

    Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

    В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

    Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

    Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

    В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

    Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

    Порядок заключения сделки

    Купить ипотечную квартиру можно:

    В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

    Процесс покупки недвижимости у банка такой:

    1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
    2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
    3. Заключают договор о покупке.
    4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

    Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

    1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
    2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
    3. Продавцом вносится сумма задолженности.
    4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
    5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
    6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

    В Сбербанке

    Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

    Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

    При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

    Видео: покупка и продажа ипотечных квартир

    Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

    Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

    1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
    2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
    3. Покупатель платит задаток.
    4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
    5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
    6. Оформляются права собственности на покупателя.
    7. Снимается обременение банком.
    8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
    9. Продавец забирает деньги с ячейки.

    ВТБ 24

    Процедура покупки ипотечной квартиры в ВТБ 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

    Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

    Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

    Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

    Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

    Если с материнским капиталом

    Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

    Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

    Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

    Какие документы нужны для разрешения перепланировки квартиры, читайте здесь.

    Какие нужны документы для возврата налога при покупке квартиры, смотрите здесь.

    Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

    Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

    Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

    И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

    Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

    Особенности покупки квартиры с ипотекой и другим обременением: существующие риски, образец договора в пользу продавца

    При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

    Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

    Виды обременений на квартиру

    Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

    • Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
    • Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
    • Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
    • Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
    • Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
    • Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

    Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

    На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

    Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

    Существующие риски

    Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

    При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

    Способы приобретения квартиры покупателем

    Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

    • переоформление ипотеки на покупателя;
    • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

    Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

    Риски покупки квартиры с обременением в 2018 году – все за и против

    Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

    Сущность обременения

    Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

    Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

    Приобретение ипотечной квартиры

    Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

    Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

    1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
    2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
    3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.
    Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

    Условия для совершения сделки

    Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

    Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

    1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
    2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

    Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

    При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

    Основные риски покупателя

    Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

    В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

    При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

    Необходимо учитывать и иные риски:

    1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
    2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
    3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

    Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

    Процедура

    Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

    1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
    2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
    3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
    4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
    5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
    6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
    7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
    8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

    Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

    Получение согласия банка

    Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

    Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

    Внесение денег

    Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

    Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

    1. Один на имя продавца.
    2. Второй на счет банка.

    После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

    Снятие обременения

    При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

    А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

    Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

    Регистрация права собственности

    Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

    Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

    1. Договор купли-продажи.
    2. Кредитное соглашение.
    3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
    4. Паспорт нового собственника.

    Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

    Особенности сделки с участием Сбербанка

    Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

    Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

    Документы для оформления

    Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

    1. Паспорт гражданина РФ.
    2. Свидетельство о браке/разводе.
    3. Свидетельства о рождении детей.
    4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
    5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
    6. Выписку из трудовой книжки.
    7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

    Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

    Источник: http://pravo.estate/kvartira/ipoteka/kvartira-s-obremeneniem/

    Покупка квартиры с обременением

    19 января 2016 г.

    Покупатель, приобретающий недвижимость с обременением, должен знать, что это такое и какие риски подразумевает подобная сделка. Подробно о них рассказывает специалист по недвижимости федеральной риелторской компании «Этажи» в Новосибирске Татьяна Долганова.

    Жилье с ограничением

    Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

    Возможные риски

    Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

    Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

    Материнский капитал

    Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

    Источник: http://www.domofond.ru/statya/pokupka_kvartiry_s_obremeneniem/4499

    Покупка квартиры с обременением

    Приобретая недвижимость с обременением, вы должны помнить о некоторых нюансах совершения таких сделок. Чтобы действующее ограничение не навредило с материальной точки зрения, и вы не остались без жилья, советуем заранее обдумать, как правильно заключить сделку купли-продажи.

    Мы же расскажем, на что обратить внимание, и как без рисков купить квартиру с обременением.

    Содержание статьи:

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке – поэтапная процедура

    При покупке квартиры, на которую оформлен договор ипотечного кредитования, стоит знать, как проходит эта процедура. Договор подразумевает, что квартира находится в залоге у банковской организации — и это не значит, что сделки совершать с ней невозможно.

    Обычно при покупке граждане действуют согласно нескольким схемам:

    Схема 1. Взятие части долговых обязательств на себя

    Расскажем, что должен делать покупатель:

    1. Прийти в банковскую организацию вместе с продавцом.
    2. Предоставить свои документы и доказать платежеспособность.
    3. Взять письменное согласие с банка о том, что они разрешают продать квартиру.
    4. Заключить соглашение с продавцом, где будет указано, что он решил продать вам квартиру, а вы выплатить за него ипотеку. Документ следует оформить у нотариуса.
    5. Переоформить договор по ипотеке на себя, конечно же, при специалистах банка.
    6. Выплатить долг непогашенной части ипотеки.
    7. Заключить сделку купли-продажи с продавцом квартиры и перечислить ему средства, по договоренности сумма может быть разная, да и почти всегда она превышает размер ипотеки. Например, ипотека – 2 млн.руб, а квартиру продают за 2,5 млн.руб. Разницу в 500 тыс.руб. покупатель должен перечислить продавцу квартиры.

    Сделку купли-продажи также можно оформить у нотариуса, чтобы избежать ошибок и проблем.

    Схема 2. Взятие долговых обязательств полностью

    План действий будет практически такой же. Изменится лишь то, что покупатель должен будет оплатить весь долг по ипотечному кредиту.

    Юридически правильно будет взять с продавца квартиры расписку, что он не имеет претензий к покупателю и продает квартиру ему за стоимость ипотеки. От покупателя лишь потребуется выплатить часть погашенного кредита и некую сумму-бонус, по договоренности.

    Приведем пример. Гражданин Лесничкин погасил 1/3 часть ипотеки. Он пожелал продать новую квартиру гражданину Денисенко, который заранее продумал свои действия и попросил продавца составить и заключить с ним соглашение, в результате которого можно было бы совершить сделку купли-продажи.

    Денисенко выплатил банковской организации весь ипотечный кредит – 2/3 от суммы, подтверждение он предоставил Лесничкину. К тому же, Денисенко перечислил ему 1/3 от суммы ипотеки и 400 тыс.руб. – бонус за покупку квартиры. Договор купли-продажи был оформлен у нотариуса.

    Схема 3. Покупка квартиры частями

    Данная процедура подразумевает такие действия покупателя:

    1. Заключает договор купли-продажи или соглашение, в котором прописывает, что передает денежные средства частями. В свою очередь продавец обязуется на полученные средства выплатить ипотечный кредит, «погасить» его полностью и снять с квартиры обременение. Документ можно оформить у нотариуса.
    2. Перечисляет или передает денежные средства в указанном размере. Не забудьте взять с продавца расписку о принятии денег. Также можно делать это в присутствии нотариуса, чтобы не возникло дальнейших проблем.
    3. Ожидает исполнения продавцом своих обязательств. Получает от него подтверждение с банка.
    4. Переводит продавцу оставшуюся часть средств. Расписка также обязательна.

    После этого действия вы можете считать, что договор купли-продажи считается завершенным. Обременение с квартиры будет снято, ведь вы «погасили» ипотечный кредит.

    При совершении сделок по вышеперечисленным схемам, не забудьте о некоторых нюансах, они очень важны:

    1. О других обременениях на квартиру следует узнать не у продавца квартиры, а из выписки ЕГРП.
    2. Обязательно получите согласие у банка на покупку данной недвижимости.
    3. Узнайте в банковской организации, какой договор по ипотеке был заключен с продавцом квартиры. Возможно, сделка купли-продажи может быть оформлена после выполнения некоторых условий, выставленных банком. Например, банк может попросить изначального заемщика по ипотеке выплатить 1/2 от всей ее части.
    4. Если сотрудник банка не дает согласие на продажу квартиры, попросите его написать согласие на переоформление кредита.
    5. Чтобы получить согласие на переоформление кредита, стоит показать на бумаге и доказать свою платежеспособность.
    6. Все документы оформляйте в присутствии нотариуса.
    7. При передаче денежных средств берите расписку у продавца.
    8. Перечислять средства лучше на счет банковской организации, если вы оплачиваете ипотеку.
    9. При оформлении сделки купли-продажи обращайте внимание на другие документы. Например, домовую книгу, которая может подтвердить «не выписанных» людей из квартиры.
    10. Стоимость квартиры должна превышать сумму ипотеки. Помните, никто за бесценок не будет продавать недвижимость, то есть даром. Если так случилось, значит, перед вами продавец-мошенник, желающий, чтобы вы выплатили его ипотеку.

    Покупая квартиру с обременением, вы должны помнить, что лучше проконсультироваться у специалиста, нежели заключить договор, а потом «локти кусать».

    Можно ли купить квартиру с обременением в виде ареста недвижимости, и как это сделать правильно?

    Усложненный случай покупки арестованной квартиры обусловлен тем, что недвижимое имущество нельзя продать и даже просто подарить.

    Обычно арест на недвижимость накладывается правоохранительными органами или судебными представителями, снять арест без их ведома невозможно.

    Если вы собираетесь приобретать квартиру, находящуюся под арестом, знайте – сделка купли-продажи будет считаться действительной только после того, как арест снимут! По сути, до этого момента такая сделка юридически не зафиксирована и незаконна.

    Арестованную квартиру можно купить, если:

    1. У продавца имеется разрешение на продажу имущества со стороны суда или службы судебных приставов. Как правило, когда завершается судебное разбирательство, затрагивающее недвижимость, оно автоматически убирается из списка арестованных.
    2. У продавца есть документ с банка, который разрешает продать недвижимость .Пример: ипотечное кредитование. Как только должник начнет выплачивать кредит, его имущество, взятое в ипотеку, можно будет продать.

    Проверяйте документы, прежде чем заключать следку купли-продажи! И помните, что арест–обременение не дает прав владельцу продавать свое имущество.

    Покупка квартиры с оформленным договором пожизненной ренты – что необходимо знать покупателю?

    В соответствии с действующими статьями 601 и 604 ГК РФ, рентодатель, заключающий договор и передающий свою квартиру какому-либо лицу, имеет полное право продать свое имущество — даже, если вторая сторона исполняет свои обязательства.

    Если вы являетесь покупателем такой собственности, то должны знать, что все договорные обязательства, которые были наложены на предыдущего получателя ренты, автоматически перекладываются на вас.

    Многие юристы отмечают, что это самый неудачный способ приобретения жилья, так как:

    1. Рентодатель будет проживать в квартире пожизненно. Выгнать вы его не имеете права.
    2. Рентодатель может расторгнуть договор, если посчитает нужным. Статистика показывает, что суд встает чаще всего на сторону пожилых людей.
    3. Вы должны будете ухаживать и всячески поддерживать пенсионера , если это прописано в договоре ренты.
    4. Вы должны сохранять чеки, квитанции, подтверждающие вашу помощь. Например, сохранять чеки с магазинов о том, что вы приобретали рентодателю продукты, или чеки, подтверждающие перевод средств на его счет.

    Если же продавцом является лицо, получающее ренту, то сделка возможна, только если наступила смерть рентодателя, иначе такая сделка будет считаться незаконной.

    Для того чтобы не наткнуться на мошенников, вы должны:

    1. Попросить у получателя ренты договор, который был заключен между ним и рентодателем. Вы можете сделать его копию и проконсультироваться у юриста в его действии.
    2. Попросить у него документ о смерти рентодателя. Это очень важно! Кстати, такой документ однозначно будет у получателя ренты, ведь квартира переходит в его право собственности, он должен чем-то подтверждать это.
    3. Сделать выписку из ЕГРП и проверить, нет ли каких-либо других обременений на квартиру.
    4. Заключить сделку купли-продажи в присутствии нотариуса.

    Если внимательно проверять все документы, то риск возникновения недействительных сделок исчезнет.

    Как купить жилье, оформленное в аренду?

    При оформлении сделки-продажи квартиры, оформленной в аренду, может не возникнуть вопросов у покупателя. По сути, вы сами можете проверить имущество на наличие обременений, взять выписку из ЕГРП.

    Но, заметьте, что там не впишут, сдается ли квартира в аренду кому-либо! Поэтому доверять на слово продавцу квартиры не стоит.

    Покупатель должен попытаться проверить самостоятельно, не проживает ли в квартире кто-то посторонний.

    Можно поинтересоваться у соседей, жили ли там квартиранты. И только после всех проверок, когда вы будете уверены на 100%, можно заключать договор.

    Дело в том, что по закону договор аренды нельзя расторгнуть просто так. Наниматели жилого помещения могут исполнять и дальше свои договорные обязательства — даже, если поменяется собственник жилья.

    Если вы хотите приобрести квартиру, которая сдавалась в аренду, стоит:

    1. Пообщаться с квартирантами и осмотреть договор — в нем должна быть прописан срок действия.
    2. Если они не будут против расторжения договора, следует подтвердить это официальной распиской. Вы должны добиться расторжения договора до момента совершения сделки.
    3. Оформить покупку недвижимости у нотариуса.

    Если же вы уже приобрели квартиру с нанимателями, которые не желают съезжать, то решите этот вопрос через суд.

    Покупка квартиры у собственников, в числе которых есть несовершеннолетние или недееспособные – разбираем нюансы

    Приобретать квартиру у гражданина, который имеет иждивенцев, стоит очень внимательно.

    Следуйте такой инструкции:

    1. Попросите продавца предоставить документы на имущество, причем не забудьте проверить домовую книгу, в которой могут быть прописаны дети или инвалиды.
    2. Обговорите с продавцом, согласны ли все на продажу квартиры. Заметьте, что согласие на продажу должно быть оформлено от родителей несовершеннолетних. Если недееспособное лицо или ребенок находится под опекой, то стоит продавцу обратиться в органы опеки и попечительства, взять справку от них, что они не против вашей продажи. Отказать могут только в том случае, если средства от продажи пойдут не на покупку нового жилья и детям, инвалидам негде будет жить. Позаботиться о дальнейшей прописке должен продавец.
    3. Получите выписку из ЕГРП, узнайте о наличии других обременений.
    4. Проверьте документы и домовую книгу перед совершением сделки, проверьте, все ли были выписаны из квартиры.
    5. Заключайте договор у юриста.

    Органы опеки строго следят за тем, в каких условиях проживают дети, поэтому трудности могут возникнуть не у покупателя, а у продавца. Он должен предоставить отчет в опеку, что ему есть куда переселить несовершеннолетних детей или инвалидов и где прописать их.

    Как купить квартиру, находящуюся в собственности у обоих супругов – всё о разрешении супруга собственника на продажу

    Для того чтобы купить такую квартиру, вам следует:

    1. Попросить собственника квартиры предоставить согласие второго супруга на продажу. Ведь имущество может являться совместно нажитым (ст. 35 СК РФ). Согласие должно быть нотариально заверенным!
    2. Попросить владельца недвижимости показать документы, подтверждающие, что жилье было приобретено им ранее, до брака. Например, брачный договор, договор купли-продажи данной квартиры.
    3. Заключать сделку лучше всего у нотариуса.

    Чтобы не остаться без жилья при покупке квартиры с обременением, учитывайте наши советы и проверяйте владельцев и их документы на недвижимость.

    Источник: http://pravo812.ru/useful/671-kak-kupit-kvartiru-s-obremeneniem-i-ne-ostatsya-bez-zhilya.html