Покупка квартиры с прописанными

Нюансы покупки квартиры с прописанными жильцами


Бесплатная юридическая консультация:

Приобретение недвижимости с соблюдением всех юридических процедур гарантирует покупателю безопасность сделки, но по различным обстоятельством нередки случаи, когда купленная квартира отягощена обременением в виде долгов, не выписанных людей и прочим.

Оглавление:

Такие нюансы пытаются выявить на предварительном этапе при проверке имущества на чистоту. После совершения сделки, выявленные обременения аннулируются в рамках действующего законодательства.

Основной проблемой, которую приходится решать владельцу купившему жилплощадь с зарегистрированными на ней гражданами, является выписка.

Процесс осуществляется в зависимости от социальной категории лиц, прописанных в квартире.

Недвижимость с обременением

Купля-продажа недвижимости, регистрация (прописка граждан) регулируется Гражданским Кодексом (ГК), Жилищным Кодексом (ЖК) и другими законодательными актами Российской Федерации.


Бесплатная юридическая консультация:

Покупка квартиры с прописанными людьми является одним из видов обременения.

В соответствии со статьей 292 ГК РФ при переходе права собственности, прописанные граждане, не имеют права претендовать на проданное имущество, но существуют категории граждан, которых выписать не так просто.

Для аннулирования регистрации владелец может действовать в двух направлениях:

  • путем переговоров;
  • обращением в судебные органы.

«Лишние» жильцы

Если недобросовестный продавец скрыл, что на жилой площади существуют прописанные лица, которые не оповещены о продаже недвижимости, вероятно, они выпишутся по собственной инициативе.

В противном случае новый владелец может смириться с такими «постояльцами» или решать вопрос в соответствии с законом.

Существуют категории лиц, которым невозможно отказать в регистрации. К ним относятся:


Бесплатная юридическая консультация:

  • прописанные в соответствие с завещательным отказом;
  • не использовавшие свое право на приватизацию и письменно подтвердившие отказ в пользу других граждан;
  • несовершеннолетние (возраст до 18 лет);
  • члены жилищного кооперативного товарищества.

Уточнить данные о прописанных лицах можно путем получения выписки из домовой книги, в которой указываются не только зарегистрированные, но и временно отсутствующие граждане, имеющие право на прописку в случае своего возвращения.

К таким относятся:

  • командированные;
  • лишенные свободы;
  • пребывающие в специализированных учреждениях и другие.

Кроме того, если покупатель намеренно приобретает проблемную квартиру, например для того, чтобы получить большую скидку, он должен понимать что проблемы с выпиской могут возникнуть и с другими категориями жильцов.

Отказать в регистрации нельзя ответственному нанимателю, получателям ренты или лицам, получившим ссуду по договору о безвозмездном предоставлении жилплощади.

Кто такие и что с ними делать?

Наличие «лишних» жильцов является не только юридическим обременением, но и влечет финансовые затраты, которые выражены в расходах на коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт и другие.


Бесплатная юридическая консультация:

Особенно этот вопрос актуален для квартир, не оборудованных индивидуальными системами учета.

В любом варианте прописанные лица будут учтены в тарифах на вывоз бытовых отходов, пользование лифтом, обслуживание энергосистемы лестничных площадок и прочем.

В соответствии с законом после продажи квартиры все зарегистрированные граждане обязаны выписаться и прописаться по новому адресу.

Если этого не произошло, новый владелец имеет право обратиться в суд и выселить нежелательных сожителей в принудительном порядке.

Исключением являются категории граждан, перечисленных выше.

Покупка квартиры с прописанными людьми

Основным риском при осуществлении сделок покупки недвижимости, на которой зарегистрированы другие граждане, является возможность опротестовать договор отчуждения с их стороны.


Бесплатная юридическая консультация:

Государство в большинстве случаев стоит на стороне добросовестного покупателя.

Но если осуществлена покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми или недееспособными лицами, законодатель сохраняет их права на регистрацию.

Несовершеннолетние дети

Наиболее проблематично выписать несовершеннолетних. Такие граждане имеют право на пользование жилплощадью до достижения 18-летнего возраста.

Сделки должны осуществляться при обязательном разрешении попечительского совета, которому продавец гарантирует прописку детей по другому адресу.

Дети не имеют право принять самостоятельное решение о выписки и считаются недееспособными, то есть их права представляют родители или опекуны.


Бесплатная юридическая консультация:

Любые действия по выписке этой категории лиц будут признаны незаконными. К несовершеннолетним относятся лица, признанные недееспособными.

Риск купить квартиру, которую в дальнейшем смогут отсудить, существует, если продавец, или заинтересованная сторона состоит на учете в психоневрологическом (ПНД) или наркотическом диспансере (НД).

Ипотека

Другим обременением, позволяющим опротестовать сделку по отчуждению недвижимого имущества, является ипотека, но текущее законодательство исключило продажу заложенных квартир путем регистрации кредитных договоров.

Условия оформления в 2018 году не изменяют установленную процедуру.

Покупка в кредит квартиры с «посторонними» лицами не имеет риска, если банковское учреждение идет на такие условия.


Бесплатная юридическая консультация:

Претендовать на часть собственности прописанные граждане не могут, но можно опротестовать сделку в случае непринадлежности к категории граждан, имеющих на это право по закону (наследники, не участвующие ранее в приватизации и прочие).

Как выбрать квартиру для покупки в ипотеку? Смотрите тут.

Варианты развития событий

Если граждане, прописанные в квартире после ее продажи, не выполняют требование закона, и не снимаются с учета, то владелец имеет право выписать их в принудительном порядке.

Выписка осуществляется через суд путем подачи гражданского иска.

Для обращения необходимо собрать документы, указывающие о регистрации граждан на приобретенной жилплощади. Основные сведения о прописанных и временно убывших лицах содержится в домовой книге.


Бесплатная юридическая консультация:

Выписка через суд

Для аннулирования регистрации по месту жительства к исковому заявлению необходимо приложить расширенную выписку из главной домовой книги, в которой указаны основания для прописки и другие сведения.

Стандартная процедура предусматривает оплату государственной пошлины.

На чьей стороне закон?

В соответствии с действующим законодательством решение суда будет принято в пользу нового владельца квартиры, кроме случаев, когда речь идет о выписке несовершеннолетних детей или граждан признанных недееспособными.

В таких вариантах судебные органы примут отрицательный вердикт, а лица смогут быть прописаны до наступления совершеннолетия.

Негативное решение не является признанием прав указанных граждан на владение недвижимостью, но одновременно позволяет им пользоваться жилой площадью.


Бесплатная юридическая консультация:

Кроме того, суд при разбирательствах с прописанными людьми, будет на стороне:

  • получателей пожизненной иждивенческой ренты;
  • ответственного нанимателя;
  • граждан, оформивших ссуду по безвозмездному пользованию квартирой.

Кого выселить нельзя?

Законодатель определил следующие категории граждан, не подлежащих принудительной выписке и выселению:

  • недееспособные (в том числе состоящие на учете в ПНД и НД) или не достигшие 18 лет дети;
  • ответственные квартиросъемщики (наниматели) и получившие жилье в качестве безвозмездной ссуды;
  • иждивенцы, получившие право в качестве ренты;
  • наследники, оформившие завещательный отказ;
  • лица, являющиеся членами кооператива.

Возможен ли возврат залога при покупке квартиры? Читайте здесь.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Подробная информация в этой статье.

Как себя обезопасить?

Для проведения безопасной сделки по приобретению жилой площади рекомендуется проверить квартиру на чистоту.


Бесплатная юридическая консультация:

Для выявления прописанных лиц достаточно получить расширенную выписку в управляющей компании или ЖЭК.

Для исключения разбирательств с возможными наследниками следует в договор купли-продажи включить пункт, предусматривающий, что претендентам оплачивает долю продавец.

Для решения вопроса с несовершеннолетними, иждивенцами недееспособными гражданами от продавца необходимо затребовать решение попечительского совета.

Следует учитывать, что дети не принимают решения самостоятельно, а выпиской и регистрацией занимаются родители или опекуны.

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannymi-ljudmi.html


Бесплатная юридическая консультация:

Купить квартиру с прописанным человеком

Приобретение жилья с прописанным в нем человеком может привести к появлению у нового собственника больших проблем. По этой причине, присутствие в жилье не выписанных граждан, действует отпугивающе на большинство покупателей. В действительности, опасаться здесь нечего, в случае соблюдения всех необходимых процедур.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!


Бесплатная юридическая консультация:

Покупка квартиры с прописанным человеком: риски

Договоренность с бывшими собственниками и членами их семьи может быть нарушена, и последние так и не выпишутся из жилья в определенные для этого сроки.

Если расчет будет производиться посредством банковской ячейки, не лишним будет включение в условия для доступа продавца к финансам документа, с помощью которого может быть подтвержден факт снятия с регистрационного учета. К примеру, это может быть справка, выданная паспортным столом (в соответствии с формой №9).

Статьей 282 Гражданского кодекса РФ обозначено, что новый владелец жилья имеет право выписки лиц, которые относятся к членам семьи бывшего собственника. Однако на некоторых граждан подобная норма не распространяется.

О покупке квартиры в лизинг читайте тут.

К таким можно отнести:


Бесплатная юридическая консультация:

  • лиц, права которых на проживание в жилье основываются на завещательном отказе;
  • участников жилищного кооператива и лиц, отнесенных к членам их семей;
  • лиц, выразивших отказ от участия в приватизации жилья;
  • получателей ренты на условиях договора пожизненного содержания.

Указанных лиц запрещено лишать права на проживание в квартире.

Как проверить квартиру на наличие прописанных в ней людей

Все сведения по поводу граждан, проживающих в квартире, можно раздобыть в домовой книге или учетных карточках (поквартирных), находящихся в паспортных столах. Владелец жилья может оформить выписку из этих документов, с целью ознакомления потенциальных покупателей с информацией об объекте недвижимости.

Но далеко не в каждом случае факт отсутствия в выписке данных о жильцах, находящихся на регистрационном учете, может служить гарантией защиты покупателя от возможных проблем.

Граждане, у которых есть право пожизненного проживания, не могут быть лишены его даже при выписке из жилья, носящей временный характер. Информацию о присутствии таких граждан можно получить, только заказав архивную выписку.

Часто бывает так, что в оформлении этой выписки в паспортном столе могут отказать, даже если данные запрашиваются непосредственно владельцем помещения.


Бесплатная юридическая консультация:

Данную позицию обосновывают законодательно продиктованной необходимостью защиты персональных данных. Помощь в приобретении справки могут оказать лишь специалисты агентств недвижимости и юристы с определенными связями.

Выписка из купленной квартиры

Каждый из вопросов, связанных с правом проживания в жилье, должен быть решен или при проведении переговоров между сторонами, или же через суд. Владелец помещения не может просто явиться в паспортный стол и оформить снятие гражданина с учета по адресу расположения его жилья.

Чтобы оформить выписку лица, утратившего право проживания в проданном им жилье с помощью суда, нужно будет подготовить такую документацию:

  • судебный иск;
  • личный паспорт лица, оформившего иск;
  • свидетельство, служащее документальным подтверждением факта проведения регистрации права собственности;
  • информационную выписку из домовой книги;
  • соглашение о купле-продаже;
  • квитанцию о выплате госпошлины.

Судебный иск об инициации проведения выписки в принудительном порядке направляется в федеральный суд по месту расположения объекта недвижимости.

В документе должны содержаться пункты, отображающие:


Бесплатная юридическая консультация:

  • название суда, куда будет направляться иск;
  • данные паспортов каждого участника разбирательства;
  • наличие причин для осуществления снятия с регистрационного учета в принудительном порядке;
  • данные о неоднократном (желательно) направлении требований, касающихся освобождения помещения и выписки;
  • данные паспортов лиц, выступающих свидетелями (если таковые имеются).

Во время составления искового заявления, должны быть учтены требования, предусмотренные статьями 131 и 132 ГПК РФ. Даже малейшее их не соблюдение может повлечь за собой отказ принятия направляемого заявления. Чтобы избежать подобных трудностей, следует довериться профессиональному подходу юриста.

В иск можно включить требования выплаты проигравшей стороной всех сопутствующих судебному процессу издержек. В данном случае, риск потери существенных финансовых средств может убедить жильцов согласится на добровольную выписку.

Преимущественное количество решений, принимаемых судом, выносится в пользу владельца, но порой появляются проблемы фактического освобождения жилья проигравшей стороной.

При возникновении таких обстоятельств, посодействовать в выселении непонятливых жильцов могут судебные приставы.

Таким образом, невозможно снять с регистрационного учета лиц, обладающих правом пожизненного проживания. Однако у покупателя есть возможность признать соглашение о купле-продаже недействительным, возвратив потраченные им финансы.


Бесплатная юридическая консультация:

Будет достаточно привести в судебном процессе доказательства утаивания продавцом сведений о прописанных в жилье гражданах.

Если суд примет сторону истца, ответчика обяжут возвратить все переданные ему финансы. Когда необходимой суммы нет, судебные приставы могут провести арест имущества задолжавшего гражданина, с реализацией через публичные торги.

Приобретенные по результатам деньги будут перечислены истцу. Взыскания могут быть наложены и на доходы ответчика, к примеру, получаемую им зарплату.

Снятие с учета лиц, не достигших совершеннолетия

Процесс выписки детей, которые не достигли 18 лет, подразумевает особые трудности. Госорганы контролируют соблюдение прав данной категории лиц, и при спорных ситуациях преимущественно принимают их сторону.


Бесплатная юридическая консультация:

В принудительном порядке есть возможность выписки лишь ребенка, который потерял свое право на проживание в жилье. Доказывается это через суд. В подобных судебных спорах обязательно присутствие прокурора, который контролирует соблюдение прав несовершеннолетнего лица. Третьим лицом в споре могут стать органы опеки и попечительства.

В большей части случаев, факт перехода права владения жильем к покупателю является вполне достаточным, чтобы принять решение о снятии с регистрации ребенка. Но и здесь присутствуют исключения.

Если родители не имеют возможности прописки или поселения ребенка в другом жилье, решение о выселении ребенка может быть отсрочено до момента, когда ему исполнится 18 лет.

Также суд не может принять решение о лишении ребенка прав на проживание, если он лишился попечительства своих родителей и находится в воспитательном учреждении для детей.

Стоит ли покупать квартиру с прописанным человеком

Квартиры, имеющие обременения, реализуются на порядок дешевле, нежели не имеющие таковых. На рынке столицы скидки достигают размеров от 10 до 30 процентов. Величина скидки на жилье при этом пропорциональна проблематичности выписки из нее нежелательных жильцов.


Бесплатная юридическая консультация:

При приобретении подобного жилья, следует рассчитать и затраты, связанные с ведением судебных споров. Следует учесть, что если ситуация достаточно сложная, то не обойтись без услуг адвокатов, которые берут за это приличные гонорары.

Судебные споры по поводу выселения порой длятся не один год. Связано это с тем, что ответчики прикладывают все усилия, чтобы затянуть принятие окончательного решения. Это делается с помощью постоянного обжалования решений в высших инстанциях и регулярной неявки на заседания.

На протяжении всего этого времени, покупатель, приобретший жилье, будет вынужден разделять его с совершенно посторонними гражданами.

Чтобы правильно оценить, насколько перспективным является приобретение такого объекта недвижимости, следует проконсультироваться у специалиста агентства недвижимости. Только так можно выяснить, насколько велика вероятность появления проблем с выпиской жильцов, и сделать вывод об объективности выставленной цены.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:


Бесплатная юридическая консультация:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/kupit-kvartiru-s-propisannym-chelovekom.html

Что делать, если купил квартиру с прописанными людьми?

Покупка квартиры — важный шаг для каждого гражданина. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что сделка купли-продажи уже проводится, а жильцы из квартиры выписаться не успевают. Как быть в данном случае? Разберемся во всем по порядку.


Бесплатная юридическая консультация:

Какие проблемы могут возникнуть?

Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками. Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней. В этом и кроется основная проблема.

По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.

Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.

За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:

  • получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
  • нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
  • ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.

Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение такого рода, заранее. Сделать это довольно просто. При сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги. Покупателю лучше запросить расширенный документ, где будут указаны:

  • все лица, прописанные в квартире;
  • те граждане, что сняты с учета временно (в качестве примера к данному случаю можно рассматривать тех лиц, что выписаны на срок отбывания наказания в связи с судимостью).

Важно убедиться в том, что:

  1. В приобретаемой квартире не зарегистрирован ребенок.
  2. В квартире не зарегистрировано недееспособное лицо.
  3. Человек в квартире может быть прописан, но проживает по другому адресу.
  4. Гражданин не является родственником продавца.
  5. Тот, кто зарегистрирован в квартире ранее не отказывался от своей доли в пользу других лиц.

Как выписать людей из квартиры?

Выписать людей из приобретенной квартиры можно двумя способами:

  • при их согласии самостоятельно;
  • через суд.

Последний способ применяется в сложных ситуациях, когда нет возможности решить проблему мирно. Иногда гражданин берет на себя обязательство выписаться в срок, но не выполняет его или вовсе, пропадает. Для начала разберем ситуацию, когда зарегистрированное лицо согласно выписаться после осуществления сделки купли-продажи.

Какие документы понадобятся?

Снятие с регистрации на добровольной основе — процесс довольно простой. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства и предоставить следующие документы:

  1. Паспорт прописанного гражданина.
  2. Заявление о снятии с учета.
  3. Адресный листок убытия (заполняется в двух экземплярах).
  4. Домовая книга (при ее наличии).
  5. Статистический листок убытия (при выезде за границу).

При выписке из квартиры несовершеннолетних граждан ситуация несколько меняется, об этом расскажем ниже. Заявление, адресный и статистический листки выдаются и заполняются непосредственно в паспортном столе согласно форме.

Выписка через суд

Случаи обращения в суд на самом деле случаются редко и связаны они с наличием проблем:

  • при отсутствии возможности связаться с гражданином;
  • при проживании прописанного лица за пределами страны;
  • в ситуации, когда зарегистрированное лицо отбывает наказание в местах лишения свободы и так далее.

Если гражданин проживает за границей, можно выписать его различными способами, в том числе и через суд. Если же он согласен сняться с учета по месту жительства добровольно, то вариантов решения вопроса два:

  1. Составить обращение для осуществления процедуры снятия с учета через консульство той страны, где гражданин проживает.
  2. Получить нотариально заверенное согласие на выписку по почте (гражданин может оформить такую бумагу и в Консульстве за границей).

При возникновении спорных ситуаций необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. В данном случае очень важно, сообщал ли продавец квартиры с обременением покупателю о том, что у него возникнут проблемы с выпиской некоторых жильцов.

  • признать сделку ничтожной и расторгнуть ее, обязав продавца возвратить полученные средства;
  • удовлетворить иск нового владельца и выписать гражданина из квартиры;
  • отказать в удовлетворении иска при наличии соответствующих обстоятельств.

Не редки случаи, когда покупатель заранее знает о наличии обременения и просит предоставить ему приличную скидку за те сложности, которые возникнут при снятии с учета по месту жительства прописанного гражданина.

Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?

Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.

  1. Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
  2. Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.

Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.

Что делать, если прописанный сидит в тюрьме?

Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.

В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.

Кого выписать не получится?

Подведем итог, ведь любому гражданину, согласному приобрести квартиру с обременением, нужно понимать, что существует категория граждан, выписать которых не удастся.

Из квартиры по закону нельзя выписать следующие категории граждан:

  • членов жилищного кооператива и всю их семью;
  • несовершеннолетних граждан;
  • тех, кто имеет право пользования квартирой ввиду наличия завещательного отказа (в случае, если собственник умер, но указал в завещании, что гражданин имеет право проживать в данном помещении);
  • тех, кто ранее отказался от приватизации в пользу другого лица.

Дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим. Юристы настоятельно советуют не покупать квартиры с прописанными в них детьми.

Покупка квартиры — сделка сложная и требующая от покупателя внимания и определенных знаний. В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации. Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/propiska-vypiska/chto-delat-esli-kupil-kvartiru-s-propisannyimi-lyudmi.html

Покупка квартиры с прописанным человеком

Приобретение недвижимости – это довольно ответственное мероприятие. Покупателю нужно учесть множество тонкостей, иначе велик риск нарваться на неприятности в виде обременений. Обычно все нюансы выясняются заблаговременно – на предварительном этапе до подписания договора купли-продажи. Но если квартира куплена, и в ней все еще зарегистрированы бывшие жильцы, возникает необходимость их выписать. Сделать это можно двумя способами, о которых и пойдет речь в нашей статье.

Рекомендуем ознакомиться с нашими другими материалами, как выписать бывшего собственника из квартиры и можно ли выписаться без домовой книги? Статьи будут полезны всем тем, кто хочет сняться с регистрационного учета без проблем.

Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми?

Никаких ограничений на покупку недвижимости с зарегистрированными в ней лицами не существует. Юридически такие сделки возможны, однако они должны быть совершены по всем нормам Гражданского права. Составляя договор купли-продажи квартиры, продавец должен сообщить о наличии обременений в виде прописанных жильцов (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если факты скрываются покупатель вправе расторгнуть сделку и вернуть уплаченные ранее деньги.

Почему люди прибегают к покупке квартир, даже если в них прописаны бывшие жильцы? Во многом это объясняется низкой стоимостью такой недвижимости. Жилье с обременением гораздо дешевле, нежели квартиры с уже выписанными жильцами и без долгов. Экономия может составлять до 30%, что в наше время очень выгодно на рынке недвижимости. Вот только выписка зарегистрированных в купленной квартире ляжет на плечи нового собственника, а не продавца.

Какие проблемы могут возникнуть?

Официально прописанные в квартире люди имеют право на проживание в жилплощади, но могут и не появляться по месту прописки. Казалось бы, в этом нет ничего криминального. Но если затронуть юридическую сторону вопроса, то не выписанные из жилья доставляют серьезные неприятности новым собственникам:

  1. Наличие обременений создает сложности с дальнейшей продажей, обменом или разделом квартиры.
  2. Покупатель квартиры с обременением получает счета за ЖКХ по количеству прописанных в жилплощади людей – дополнительные финансовые расходы за не проживающих квартирантов.
  3. Не получится выписать из квартиры лиц, оформивших завещательный отказ или отказавшихся от приватизации жилья в пользу прежнего собственника – им даруется право пожизненного проживания в квартире.
  4. Продавец квартиры и члены его семьи могут затянуть с выпиской – даже несмотря на договоренности сторон, снятие с регистрационного учета серьезно осложнится. Единственным вариантом будет обратиться в суд, что ударит по финансам нового собственника квартиры.

Впрочем, на вышеуказанных неприятностях проблемы не заканчиваются. Покупка квартиры с прописанным человеком – это всегда риск. Поэтому, прежде чем подписывать договор купли-продажи нужно проверить юридическую чистоту недвижимости. Кстати, если вы сами хотите выписаться из квартиры с долгами — обязательно прочитайте нашу статью о нюансах выписки из квартиры с долгами.

Как проверить квартиру перед покупкой?

Полную информацию о прописанных в квартире (доме) лицах можно найти в поквартирной (домовой) карточке учёта. Утвержденная выписка находится на сохранении в паспортном столе при жилищном управлении. Взять ее может только собственник жилого помещения. Покупателю в выдаче выписки из книги скорее всего откажут.

Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости – это изучение обременений на квартиру (дом) по сведениям из домовой книги. Текущий владелец квартиры должен (но не обязан) предоставить обычную или расширенную выписку по требованию покупателя. Последний должен убедиться, кто проживает в квартире и какими правами на жилье они обладают. Скажем, лица, имеющие право на пожизненное проживание, сохранят за собой право прописки даже при временном ее аннулировании.

Что делать, если купили квартиру с прописанным человеком?

Переход права собственности на квартиру оформляется вместе с покупкой жилплощади. Став полноправным собственником, покупатель вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению – а именно, продавать, сдавать в наем, обменивать, закладывать (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Прежний хозяин должен не просто освободить квартиру, но и сняться с регистрационного учета. Однако, происходит это далеко не во всех случаях.

Как выписать человека после покупки квартиры

Способ №1. Добровольный порядок

Отличается своей простотой, так как выписка из квартиры происходит с согласия жильца. Фактически покупатель жилья может и не участвовать в процедуре. Но ему нужно напомнить зарегистрированному в квартире о необходимости аннулировать прописку.

Порядок действий

Процедура выписки из квартиры основана на п. 2 ст. 292 ГК РФ, где четко указано, что новый собственник вправе беспрепятственно выселять из квартиры бывших членов семьи продавца. Иначе говоря, при смене хозяина квартиры изменяются и права на недвижимость.

  1. Уведомить прописанного человека о необходимости выписаться из жилплощади.
  2. Жилец приходит в паспортный стол с целью выписки из квартиры.
  3. Регистраторы аннулируют прописку человека.
  4. Новый собственник получает право свободно распоряжаться недвижимостью.

Указанный алгоритм является самым простым и не требует особых усилий. Сложности начинаются, если человек категорически против выписки из квартиры.

Заявление

Добровольная выписка жильца из проданной квартиры может происходить как по месту проживания, так и по новому адресу. Заявление по форме №6 подается в письменном виде лично или через представителя.

Содержание заявления на выписку из жилплощади:

  • кому подаётся заявление – наименование регистрирующего органа;
  • ФИО, паспортные данные;
  • адрес, откуда происходит снятие с регистрации;
  • адрес, где человек планирует разместиться;
  • дата и личная подпись.

Ранее нужно было указывать причину переезда на новое место жительства. Сейчас надобность в этом отпала, так что выписка из квартиры происходит сугубо по желанию жильца. Уведомлять собственника квартиры так же не требуется. Кроме того, необязательно присутствовать лично — можно вполне обойтись выпиской без присутствия.

Список документов

Заполненное заявление сопровождается документами, которые нужны для проставления штампа о снятии с регистрационного учета.

Что нужно предоставить:

  • паспорт снимающегося с учета жильца;
  • свидетельство о рождении (детям до 14 лет) – обязательно вместе с документами законных представителей;
  • заявление по форме №6;
  • лист убытия или статистический листок (в зависимости от нового адреса проживания: Россия или заграница).

Предоставлять домовую книгу не обязательно – она нужна только в случае с выпиской собственника квартиры. Следовательно, если выписываются члены семьи достаточно лишь паспорта.

Способ №2. Выписка через суд

Статистика свидетельствует, что суды часто рассматривают дела о выписке из квартиры прописанных людей. Происходит это, если стороны не могут решить вопрос полюбовно. Тогда новый собственник обращается в суд с целью прекратить право пользования жилым помещением прежних жильцов.

Порядок действий

Правила подсудности обязывают граждан обращаться в районные суды по месту регистрации недвижимости. Если подать исковое заявление в мировой суд, обращение будет перенаправлено в районный. На это уйдет некоторое время, что увеличит сроки рассмотрения дела.

Инструкция выписки жильца в суде:

  1. Подготовить доказательства.
  2. Составить исковое заявление и собрать документы.
  3. Передать обращение секретарю судебной канцелярии.
  4. Явиться на предварительные слушания, подготовиться к основным.
  5. Участвовать на судебных слушаниях в качестве стороны истца.
  6. Получить исполнительный лист суда (если решение в пользу нового собственника).
  7. Добиться выписки прописанного человека из квартиры в паспортном столе.
  8. Выселить жильца вместе с судебными приставами (если потребуется).

Каждый этап судебной процедуры имеет объективные сложности. Недостаточно просто составить исковое заявление. Нужно подтвердить, что вы имеете право выписывать из квартиры прежних жильцов в статусе собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Только тогда суд удовлетворит исковые требования и обяжет квартиранта покинуть занимаемое им помещение.

Исковое заявление

Исковое заявление подаётся в письменной форме. Покупатель квартиры вправе обратиться в суд не позднее года, с того момента, когда он узнал о прописанных в квартиры лицах (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Исковое заявление составляется по правилам Гражданско-процессуальных норм. Документ содержит следующие сведения:

  • точное наименование судебного органа (районный или федеральный суд);
  • данные паспортов истца и ответчика;
  • обстоятельства, которые вынудили истца обратиться в суд;
  • основания для принудительной выписки прописанного человека;
  • информация о попытках досудебного урегулирования конфликта (подойдут свидетельства направления письменных претензий в адрес жильца);
  • требования к суду с отсылкой к нормам законодательства;
  • дата и личная подпись.

Документы

Обращение в суд всегда начинается со сбора документов. Предоставленный истцом пакет ляжет в основу доказательной базы.

Обязательные для суда документы:

  • заполненное исковое заявление;
  • копия паспорта истца;
  • свидетельство из Росреестра о регистрации права собственности на жилой объект;
  • архивная (расширенная) выписка из домовой книги;
  • заверенный у нотариуса договор купли-продажи жилплощади;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Обычно этих документов достаточно. Можно также привести показания свидетелей или счета на оплату коммунальных платежей. О том, какие нужны документы для выписки из квартиры читайте в нашем материале.

Сроки

Добровольная выписка вполне укладывается в 3-хдневный срок. Если обращаться через «Мои документы», то уйдет по меньшей мере неделя. Допускается выписка из другого города – это растянет процедуру от 14 до 30 дней.

Прекращение регистрации в судебном порядке гораздо дольше. Минимальный срок на изучение обстоятельств дела судом – 2 месяца. Нередко слушания растягиваются до полугода. Особенно, если ответчик категорически не желает выписываться и подаёт всевозможные жалобы. Ускорить принятие окончательного решения может грамотный юрист.

Сколько будет стоить?

Перед тем как обращаться в суд нужно заплатить госпошлину. Размер на 2018 год составляет 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ). Оплаченная квитанция прикладывается к документам для искового заявления. Некоторые расходы могут быть связаны с обращением к нотариусу. Прейскурант цен лучше всего узнавать в нотариальной конторе. Непосредственная выписка в УВМ или «Мои документы» является бесплатной.

Если прописаны дети

При покупке квартиры с прописанными в ней детьми новый собственник будет вынужден разбираться с имущественными правами несовершеннолетних. Просто так выписать ребенка не получится. Особенно, если он не имеет альтернативного жилья или новая квартира заведомо хуже нынешней. Поэтому, о чем бы ни говорили риелторы – любая покупка квартиры с прописанным в ней ребенком относится к числу наиболее рискованных сделок.

Обязательные условия для учета при покупке квартиры с прописанными детьми:

  1. Родители (опекуны) малыша должны быть настроены на выписку – обещание оформляется отдельным пунктом в договоре, после чего следует обращение в органы опеки.
  2. Прежние хозяева квартиры должны иметь новое место для проживания вместе с ребенком. Если юному жильцу исполнилось 14 лет, он имеет право жить отдельно, но только с согласия матери и отца. Обязанность предоставить ему новое жилье, не уступающее нынешнему – обязанность родителей. Иначе выписка ребенка из квартиры станет невозможной.
  3. Если ребенок имеет долю в квартире, то на него открывается счет в банке РФ. Сразу после продажи квартиры ребенку будут зачислены средства, соразмерно проданной доле. Несовершеннолетний может воспользоваться деньгами в любое время или доверить эти полномочия своим родителям.

Всеми вопросами по регистрационному учету детей ведает орган опеки и попечительства. Только после его одобрения и подписи представителя Администрации можно выписывать ребенка из продаваемой квартиры. Обнаружив нарушения регламента, ООП вправе аннулировать выписку.

Полезные советы

Покупая квартиру с прописанными людьми, новый собственник действует на свой страх и риск. Ситуации могут быть самыми разными, но для всех них действуют общие рекомендации от юристов:

  • Обязательно требуйте расширенную (!) выписку из домовой книги. Покупателю квартиры ее вряд ли выдадут, зато ее можно попросить у продавца. Последний не вправе отказать, так как нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ грозит аннулированием договора купли-продажи жилья.
  • Обращайте внимание на долю наследников. Удобнее всего прописать в договоре, что их доли оплачивает продавец. Следовательно, вы купите квартиру единым целым, а не раздробленными долями.
  • При покупке квартиры с прописанными детьми обязательно требуйте согласия органа опеки. Известны случаи, когда родители хотят выписать ребенка, но семье попросту негде жить. Поэтому, следует отказ от ООП выписывать несовершеннолетних. Все это влияет на судьбу будущей сделки.
  • Передавайте деньги за квартиру только после выписки прописанных в квартире членов семьи хозяина. Многие предпочитают аренду банковской ячейки. Как только продавец выполнит свою часть договоренностей, он сможет получить деньги за квартиру. Посредником выступает банковское учреждение, что снижает риски финансового мошенничества.

Таким образом, покупка квартиры с прописанным человеком – это всегда риск. Новый собственник вправе потребовать выписки жильца на основании п. 2 ст. 292 ГК РФ. Существуют два способа снять с учета прежних жильцов – добровольно или принудительно. Во втором случае нужно составить исковое заявление и привести убедительные доказательства. Снятие с учета несовершеннолетних сопровождается сложностями.

Помощь юриста

Приобретение недвижимости с обременением требует всестороннего анализа ситуации. Практика показывает, что не все жильцы стремятся выписаться из квартиры – как следствие, споры между старыми и новыми собственниками жилья. Многие сразу настроены разрешить конфликт в принудительном порядке. Но прежде чем идти в суд нужно сформировать правовую позицию. Это и становится проблемой для неподготовленного человека.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область —
    • Санкт-Петербург и область —

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

Правовой статус прописанных лиц

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

  • Москва и область:
  • Санкт-Петербург и область:
  • Федеральный:

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-propisannym-chelovekom