Покупка квартиры у наследников по завещанию

Покупка квартиры по наследству


Бесплатная юридическая консультация:

Наследство — риски покупки квартиры по завещанию

В нашей практике мы подготавливаем большое количество отчетов об оценке квартиры для целей наследования. Так наша задача состоит в том, чтобы подготовить этот отчет качественно и согласно всем действующим правовым нормам.

Оглавление:

И с этой задачей мы справляемся на отлично J И так как мы компания уже стабильная, но продолжающая рост, то нам интересно дальнейшее движение нашего отчета об оценке.

Если мы говорим о наследовании, то готовый отчет об оценке квартиры попадает к нотариусу, который заводит дело о наследовании. Так с рыночной стоимости наследуемого имущества платится налог, а рыночная стоимость как раз указывается в отчете об оценке.

В итоге клиент заплатил налог и вступил в право наследования. Все отлично. Теперь собственник имущества может продать квартиру. А как обстоят дела с покупателем? В действительности оказывается не все так просто.

Наследство – это серьезная тема для исследования при приобретении квартиры.


Бесплатная юридическая консультация:

Особенности покупки квартиры по наследству: что нужно знать, приобретая недвижимость?

Исследования должны проводится достаточно ответственно и скрупулезно.

Риски при приобретении квартиры по завещанию

Покупатель при покупке квартиры по завещанию может столкнуться со следующими рисками:

  • обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве в завещании.
  • юридическую силу имеет только последние завещание (последнее завещание отменяет предыдущие)
  • отсутствие свидетельства о смерти
  • если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого, то это завещание может пролежать невостребованным.
  • решение нотариуса может быть оспорено через суд и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

В некоторых случаях эксперту по недвижимости приходится посетить кладбище для подтверждения информации если свидетельство о смерти отсутствует.

Важно: когда покупатель покупает квартиру с правом свидетельства о праве на наследство, то он должен понимать, что чтобы не выдал нотариус, могут появиться другие обстоятельства и другие наследники, которые могут это право оспорить.

Наследство по закону и по завещанию

В течении 6 месяцев с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение, кто является наследником, и выдать свидетельство о праве на наследство.

Если завещание отсутствует, то вступает в работу закон о праве наследования по очередности:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Первая очередь: дети, родители, супруги, усыновители, усыновленные дети
  • Вторая очередь: бабушки дедушки, внуки, братья, сестры

Чтобы защитить себя от неприятностей, стоит обращаться к профессионалам – эксперт по недвижимости. Ведь нотариус принимает решение на основании доступной информации, поэтому нельзя говорить о том, что решение нотариуса неоспоримо. Если появляются новые обстоятельства, то через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой аннулируются.

Сделки по покупке квартиры, полученной по наследству, связаны с опасностью для будущего владельца жилья. Если внезапно появятся новые наследники и заявят о своих правах, суд может оспорить сделку и постановить вернуть приобретенное имущество. Из-за этого покупатели стараются избегать наследного жилья и предпочитают приобретать квартиры, полученные в собственность путем купли-продажи. Однако при разумном подходе и соблюдении определенных мер безопасности риск сделок с наследством значительно понижается.

Насколько велика опасность для покупателя

На вторичном рынке становится все больше жилья, в истории которого фигурирует переход к новому собственнику по праву наследования, и с каждым годом покупателям труднее найти идеально «чистые» варианты. Однако наблюдается положительная тенденция при решении вопроса в суде: все чаще судебные инстанции отказывают внезапно появившимся наследникам вернуть назад проданное имущество. Чаще всего им предлагается получение денежной компенсации, которая рассчитывается на день открытия наследства. Наиболее рискованно покупать жилье, доставшееся новому собственнику только 2–3 года назад: есть опасность появления других наследников и судебных споров. Из-за этого продать такую квартиру значительно труднее, а ее цена ниже на 5–10 %. Также проблемным может оказаться жилье, перешедшее по наследству от мужчин, так как могут внезапно объявиться внебрачные дети умершего. Если начинается разбирательство, суд может признать их права на часть имущества и объявить его продажу недействительной.

Как повысить надежность сделки

Полностью гарантировать законность сделки и отсутствие претензий невозможно, однако при соблюдении простых профилактических мер можно значительно уменьшить риски. При покупке квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать несколько нюансов.

  1. Отдавайте предпочтение недвижимости, полученной по праву наследования минимум 7–10 лет назад. Опасность, что через столько лет объявятся новые наследники, минимальна.
  2. Убедитесь, что при передаче квартиры новому собственнику не осталось никаких спорных моментов.

Покупка квартиры, полученной в наследство Риски.

Для этого необходимо изучить все документы о переходе жилья по праву наследования. Кроме того, стоит запросить у покупателя нотариальное заверение в том, что он готов покрыть все финансовые претензии по жилью за свой счет, если начнется судебное разбирательство по наследственному делу.


Бесплатная юридическая консультация:

  • Соблюдайте все требования законодательства при оформлении покупки и указывайте в документах только реальную цену жилплощади. Если она окажется заниженной, суд может посчитать покупателя недобросовестным, и в этом случае сделку признают недействительной.
  • Обращайте внимание на поведение продавца: если он торопит Вас с заключением сделки, отказывается представить документы или предлагает неоправданно низкую цену, возможно, он хочет быстрее избавиться от проблемной недвижимости и забрать деньги, чтобы не делиться с другими наследниками.
  • Наше предложение

    Чтобы при покупке квартиры, полученной по наследству, не возникло проблем, доверьте проверку юридической чистоты недвижимости нашим специалистам. Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» проверят документы, предоставленные продавцом, смогут оперативно получить актуальную выписку из ЕГРН и домовой книги, а также многое другое. При этом Вам не придется посещать наш офис: все документы могут быть переданы в электронном виде. Звоните или пишите на электронную почту, и мы предоставим бесплатную консультацию.

    Наследство — риски покупки квартиры по завещанию

    В нашей практике мы подготавливаем большое количество отчетов об оценке квартиры для целей наследования. Так наша задача состоит в том, чтобы подготовить этот отчет качественно и согласно всем действующим правовым нормам. И с этой задачей мы справляемся на отлично J И так как мы компания уже стабильная, но продолжающая рост, то нам интересно дальнейшее движение нашего отчета об оценке.

    Если мы говорим о наследовании, то готовый отчет об оценке квартиры попадает к нотариусу, который заводит дело о наследовании.

    Покупка квартиры доставшейся по наследству

    Так с рыночной стоимости наследуемого имущества платится налог, а рыночная стоимость как раз указывается в отчете об оценке. В итоге клиент заплатил налог и вступил в право наследования. Все отлично. Теперь собственник имущества может продать квартиру. А как обстоят дела с покупателем? В действительности оказывается не все так просто.

    Наследство – это серьезная тема для исследования при приобретении квартиры. Исследования должны проводится достаточно ответственно и скрупулезно.

    Риски при приобретении квартиры по завещанию

    Покупатель при покупке квартиры по завещанию может столкнуться со следующими рисками:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • обязательно требуется проверить, нет ли людей с обязательной доли в наследстве в завещании.
    • юридическую силу имеет только последние завещание (последнее завещание отменяет предыдущие)
    • отсутствие свидетельства о смерти
    • если наследник обратился к одному нотариусу, а наследодатель написал завещание у другого, то это завещание может пролежать невостребованным.
    • решение нотариуса может быть оспорено через суд и все сделки с квартирой могут быть аннулированы

    В некоторых случаях эксперту по недвижимости приходится посетить кладбище для подтверждения информации если свидетельство о смерти отсутствует.

    Важно: когда покупатель покупает квартиру с правом свидетельства о праве на наследство, то он должен понимать, что чтобы не выдал нотариус, могут появиться другие обстоятельства и другие наследники, которые могут это право оспорить.

    Наследство по закону и по завещанию

    В течении 6 месяцев с момента смерти наследодателя, нотариус должен принять решение, кто является наследником, и выдать свидетельство о праве на наследство.

    Если завещание отсутствует, то вступает в работу закон о праве наследования по очередности:

    • Первая очередь: дети, родители, супруги, усыновители, усыновленные дети
    • Вторая очередь: бабушки дедушки, внуки, братья, сестры

    Чтобы защитить себя от неприятностей, стоит обращаться к профессионалам – эксперт по недвижимости. Ведь нотариус принимает решение на основании доступной информации, поэтому нельзя говорить о том, что решение нотариуса неоспоримо. Если появляются новые обстоятельства, то через суд оспаривается решение нотариуса и все сделки с квартирой аннулируются.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    » Статьи по недвижимости » Покупка квартиры у наследника

    Покупка квартиры у наследника

    Собираясь купить квартиру, вы можете выбрать её из большого списка предложений на доске бесплатных объявлений mаmadu.ru Купить — продать квартиру в Москве. Приобретая квартиру, будьте особенно осторожны и внимательны в том случае, когда продавец предъявляет свидетельство о государственной регистрации права собственности, основанием для выдачи которого является наследование. Как это проверить?

    Риски покупки квартиры, полученной по наследству

    В свидетельстве найдите пункт «Документы-основания», где указано, на каком основании выдано свидетельство.

    В таких случаях необходимо очень тщательно проверять историю этого жилья. Если этого не сделать, то можно потерять и купленную квартиру, и затраченные на это средства. И даже дорогостоящий и длительный судебный процесс, возможно, не вернёт ни жилья, ни денег.

    Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает в главе 63 статьях и 1148 круг наследников по закону и порядок очерёдности призвания их к наследованию. И где гарантия, что после того, как вы купите квартиру у наследника по завещанию, через некоторое время не обнаружится какой-либо обделённый наследник, которой по закону имеет обязательную долю в наследстве? И вот этот наследник предъявляет свои права на долю наследства, в результате чего вас могут выселить из купленной квартиры, несмотря на то, что вы добросовестно приобрели её и полностью оплатили по договору купли-продажи.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    В случае с завещанием могут быть и другие ситуации, например, недовольные родственники могут оспаривать завещание, доказывая, что наследодатель был недееспособен, или предъявив более позднее завещание. Ведь наследодатель не обязан сообщать наследникам о том, что он изменил завещание. И тогда недействительность завещания влечёт за собой и расторжение договора купли-продажи, на основании которого вы приобрели квартиру.

    Чтобы в какой-то мере обезопасить себя от последствий таких неожиданностей, необходимо указать в договоре полную фактическую стоимость покупаемой квартиры. Некоторые покупатели соглашаются на предложения продавцов указать меньшую сумму, а на словах договориться о том, что покупатель заплатит полную сумму, чтобы уменьшить налог за продажу недвижимости. Такой шаг ведёт к тому, что либо продавец может получить только сумму, зафиксированную в договоре, а про договорённость на словах покупатель «забудет», либо покупатель в случае проблем сможет вернуть лишь сумму, указанную в договоре.

    Другим шагом, который поможет в будущем вернуть полную стоимость купленной квартиры, если сделка будет признана недействительной, является титульное страхование, то есть страхование права собственности на недвижимость. Титульное страхование применяется при страховании сделок купли-продажи как жилья, так и нежилых помещений, земельных участков, дач и коттеджей. Такой вид страхования набирает популярность, так как помогает избежать рисков в случае покупки квартиры у недобросовестного продавца. Страховым случаем по договору титульного страхования будет решение суда, вступившее в законную силу, по которому собственник лишается права собственности на застрахованный объект недвижимости.

    Если Вы покупаете квартиру самостоятельно, сэкономя на услугах агентства недвижимости, можно заказать услугу юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости. Это значительно дешевле, чем платить агентству недвижимости.

    Статья написана автором специально для сайта mamadu.ru.Копирование запрещено.

    Бесплатная юридическая консультация:

    Сделки по покупке квартиры, полученной по наследству, связаны с опасностью для будущего владельца жилья. Если внезапно появятся новые наследники и заявят о своих правах, суд может оспорить сделку и постановить вернуть приобретенное имущество. Из-за этого покупатели стараются избегать наследного жилья и предпочитают приобретать квартиры, полученные в собственность путем купли-продажи. Однако при разумном подходе и соблюдении определенных мер безопасности риск сделок с наследством значительно понижается.

    Насколько велика опасность для покупателя

    На вторичном рынке становится все больше жилья, в истории которого фигурирует переход к новому собственнику по праву наследования, и с каждым годом покупателям труднее найти идеально «чистые» варианты. Однако наблюдается положительная тенденция при решении вопроса в суде: все чаще судебные инстанции отказывают внезапно появившимся наследникам вернуть назад проданное имущество. Чаще всего им предлагается получение денежной компенсации, которая рассчитывается на день открытия наследства. Наиболее рискованно покупать жилье, доставшееся новому собственнику только 2–3 года назад: есть опасность появления других наследников и судебных споров. Из-за этого продать такую квартиру значительно труднее, а ее цена ниже на 5–10 %. Также проблемным может оказаться жилье, перешедшее по наследству от мужчин, так как могут внезапно объявиться внебрачные дети умершего. Если начинается разбирательство, суд может признать их права на часть имущества и объявить его продажу недействительной.

    Как повысить надежность сделки

    Полностью гарантировать законность сделки и отсутствие претензий невозможно, однако при соблюдении простых профилактических мер можно значительно уменьшить риски. При покупке квартиры, доставшейся по наследству, необходимо учитывать несколько нюансов.

    1. Отдавайте предпочтение недвижимости, полученной по праву наследования минимум 7–10 лет назад. Опасность, что через столько лет объявятся новые наследники, минимальна.
    2. Убедитесь, что при передаче квартиры новому собственнику не осталось никаких спорных моментов. Для этого необходимо изучить все документы о переходе жилья по праву наследования. Кроме того, стоит запросить у покупателя нотариальное заверение в том, что он готов покрыть все финансовые претензии по жилью за свой счет, если начнется судебное разбирательство по наследственному делу.
    3. Соблюдайте все требования законодательства при оформлении покупки и указывайте в документах только реальную цену жилплощади.

    Покупка квартиры, полученной в наследство Риски. Риски покупки квартиры по завещанию

    Если она окажется заниженной, суд может посчитать покупателя недобросовестным, и в этом случае сделку признают недействительной.

  • Обращайте внимание на поведение продавца: если он торопит Вас с заключением сделки, отказывается представить документы или предлагает неоправданно низкую цену, возможно, он хочет быстрее избавиться от проблемной недвижимости и забрать деньги, чтобы не делиться с другими наследниками.
  • Наше предложение

    Чтобы при покупке квартиры, полученной по наследству, не возникло проблем, доверьте проверку юридической чистоты недвижимости нашим специалистам. Юристы проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ» проверят документы, предоставленные продавцом, смогут оперативно получить актуальную выписку из ЕГРН и домовой книги, а также многое другое. При этом Вам не придется посещать наш офис: все документы могут быть переданы в электронном виде. Звоните или пишите на электронную почту, и мы предоставим бесплатную консультацию.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Источник: http://gragdanskii-advokat.ru/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu/

    Риски при покупке квартиры у наследников

    Не все покупатели обращают должное внимание на то, каким образом продавец заинтересовавшей квартиры приобрел свое право собственности, а порой основанием для этого становится вступление в наследство. Сделки с недвижимостью, доставшейся по наследству, имеют свои подводные камни, о которых обязательно стоит знать каждому потенциальному покупателю. Сегодня мы расскажем вам про основные риски покупки квартиры у наследников по завещанию и по закону.

    Самые распространенные проблемы

    Основной сложностью оформления кули-продажи наследственной недвижимости является риск приобрести не только квадратные метры, но и имущественные претензии третьих лиц. Простое наследование по завещанию прямо передает право владения квартирой определенному лицу или лицам, чьи имена и вписываются в свидетельства на право собственности. Иное дело наследование по закону, тут наследников может быть куда больше, а некоторые из них могут объявиться спустя большое количество времени и на законных основаниях предъявить новому собственнику свои претензии.

    Типичные сложности:

    1. Наследодатель не состоял в официальном разводе, жил отдельно от супруга. В случае смерти наследодателя, супруг может не узнать своевременно о смерти, но при этом не теряет по закону своих имущественных прав. В течение 3 лет после сделки имущественная претензия супруга будет принята судом, как законное основание для расторжения сделки.
    2. Наследодатель умер после смерти своих детей, поэтому в наследство вступили наследники второй очереди, а спустя какое-то время о своих правах заявили внуки.
    3. Немало вопросов может возникнуть и с завещанием, составленным незаконно, потерянным, противоречащим интересам законных наследников. Лучше всего показать завещание юристу, чтобы убедиться в его дееспособности.

    Спорных ситуаций может быть куда больше, поэтому приобретение наследственного имущества всегда сопряжено с определенной долей риска. Главная причина всевозможных казусов состоит в том, что нотариусы, открывающие наследственные дела, не предпринимают никаких действий по розыску наследников, принимая заявления только от тех, кто сам заявляет о своих правах. А порой 6 месяцев, отводимых законом на поиск всех наследников, бывает не достаточно. Наследники могут:

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • Находиться за границей;
    • На лечении в другом городе;
    • Служить в армии;
    • Состоять на государственной службе за пределами данного населенного пункта;
    • Отбывать срок тюремного заключения и т.д.

    Порой в возникновении спора из-за квартиры виноват сам наследодатель. Так, завещание определяет круг прямых наследников, но ведь есть и те, кого лишить наследства нельзя, как бы сильно не хотелось. Бывает, в расчете на лояльность наследников, наследодатель умышленно лишает наследства своих детей, родителей и т.д. Этим гражданам в будущем не составит труда отсудить свою долю квартиры, даже если она уже продана.

    Не типичные, но возможные сложности

    Завещание может быть после оформления договора купли-продажи оспорено, а наследник признан недостойным. Например, когда выяснится, что смерть наследодателя наступила по вине наследника. В этом случае завещание теряет законную силу, вступает в действие наследование по закону, права собственности переходят истинным наследникам, а следка купли-продажи, уже завершенная, будет признана судом недействительной.

    В подобной ситуации остается только судиться с продавцом, но обычно это бесперспективное занятие, так как на тот момент он может скрыться в неизвестном направлении, потратить деньги, а взыскать даже в судебном порядке с нищего столь большую сумму крайне проблематично. Даже служба судебных приставов может оказаться бессильной помочь.

    Наконец, неприятность может подстерегать там, где ее вовсе не ожидали: продавец может потребовать расторгнуть договор купли-продажи под каким-либо предлогом. Причем потребовать в судебном порядке. Но вот беда: в договоре вписана не истинная сумма сделки, а ее половина или даже треть, так как продавец умолял не вписывать истинную сумму, не желая платить государству налог с продажи. Суд расторгнет сделку, но продавец вернет только то, что указано в договоре.

    Есть и еще один не столь уж частый, но возможный повод для расстройства: наследственный отказ. Наследодатель завещает квартиру одному родственнику с условием пожизненного проживания в ней другого лица. Да, нет никаких препятствий к продаже такой квартиры, только о дополнительном жильце обычно при продаже умалчивают.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • Москва и область:
    • Санкт-Петербург и область:
    • Федеральный:

    Какие меры следует предпринимать покупателям?

    Лучше самого покупателя о его правах не позаботится никто. Нельзя подписывать купчую, пока не изучена досконально история квартиры. Для этого запросить следует следующие данные:

    • Выписку из ЕГРП. С 1998 г. в реестре отображаются все операции, совершаемые с объектами недвижимости. Если квартира имеет какое-либо обременение, оно обязательно отражено в реестре.
    • Выписку из домовой книги. Из нее будет ясен полный перечень лиц, зарегистрированных и прописанных в данной квартире, в том числе тех, кто не в ней не проживает в данный момент.
    • И конечно же опросить соседей. Иногда простой опрос способен продемонстрировать недобросовестность продавца, после чего предпринимать многочисленные меры для проверки будет просто излишним.

    Трезвым взглядом стоит оценить список наследников. Например, когда квартиру продает гражданская супруга умершего, это рискованная сделка, так как могут объявиться: дети, внуки, братья, сестры, родители, племянники и т.д. Если же продавцом выступает единственный ребенок наследодателя, то риск минимален. Если же наследник утверждает, что остальные родственники составили завещательные отказы, эту информацию лучше всего проверить в нотариальной конторе.

    Очень внимательно следует отнестись к подписанию договора, когда продавцами выступают несколько наследников. Одно дело, когда каждый из них подписывает договор сам, а совсем другое, когда все они передоверили сделку одному доверенному лицу. В этом случае с его доверенностью нужно особенно внимательно ознакомиться, чтобы убедиться: дает ли она право подписи на договоре или нет, и все ли наследники подписали эту доверенность.

    Проверять следует буквально все, начиная с самого продавца. Его личность лучше всего подтвердить через паспортный стол, запросив оттуда сведения о гражданине, от чьего имени предлагается продать квартиру. Возможно, он давно умер или вовсе никогда здесь не проживал.

    Не повредит убедиться и в факте смерти наследодателя, так как он может числиться пропавшим без вести находиться в длительной командировке и т.д. Следует запросить подлинник свидетельства о смерти, а если гражданин был признан умершим по решению суда, то соответствующее решение в подлиннике.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    • Москва и область:
    • Санкт-Петербург и область:
    • Федеральный:

    На что готовы пойти мошенники?

    Готовы они на многое: например, на подделку завещания. Убедиться в подлинности демонстрируемого вам варианта завещания просто, достаточно списать его регистрационные данные и проверить соответствие текста документа в нотариальной конторе.

    Вызвать сомнения должна сделка дарения или обмена, или иная, совершенная умершим непосредственно перед смертью. Чаще всего покупателю злоумышленниками предъявляются подложные документы, не имеющие никого отношения к действительности. В итоге рано или поздно объявятся истинные владельцы квартиры с законными претензиями.

    Злоумышленник может втереться в доверие к престарелому и подписать на себя генеральную доверенность. Далее квартира продается, а мошенник скрывается в неизвестном направлении. Если сделка состоится после смерти владельца и до вступления в наследство настоящих наследников, впереди покупателя ожидают судебные тяжбы с плохой перспективой.

    Самый грубый вид мошенничества заключается в умышленном убийстве владельца квартиры после того, как его силой заставляют написать завещание в пользу неизвестных. Оспорить сделку смогут обделенные родственники, если смогут доказать преступный характер действий продавца.

    Покупать ли наследственную квартиру?

    ​Покупателю могут предложить квартиру, доставшуюся по наследству нескольким наследникам, но продавец — один, так как остальные написали наследственные отказы. Потенциальному покупателю стоит задать себе вопрос: так ли все законно, как выглядит? Возможно, отказы написаны под давлением и угрозами, а в дальнейшем будут отозваны.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Нельзя идти на поводу у продавца и вписывать в договор купли-продажи вымышленную сумму. Никогда нельзя исключить возможность в будущем оспаривания сделки. Но вернуть переданные в конверте деньги точно не удастся, в лучшем случае вернут только то, что записано в договоре купли-продажи.

    Сегодня страховые компании предлагают особый продукт: титульное страхование, когда возмещение выплатит не продавец, а страховая компания, если по какой-либо причине сделка купли-продажи будет признана недействительной. Это хороший способ защитить свои права при покупке наследственной квартиры.

    Продавец может какими угодно причинами обосновывать заниженную цену продажи, но не стоит радостно соглашаться на сделку с закрытыми глазами. Причины могут быть далеко не такими безобидными, как это пытается представить продавец. Например, вот-вот объявятся другие наследники, а значит, мошенник изначально намеревается скрыться со всеми вырученными от продажи деньгами.

    • Москва и область:
    • Санкт-Петербург и область:
    • Федеральный:

    Как безопасно оформить сделку?

    Существует три самых распространенных варианта оформления взаиморасчетов между покупателем и продавцом квартиры:

    1. Оплата наличными сразу же после того, как договор купли-продажи подписан, но еще не прошел государственную регистрацию;
    2. Оплата наличными после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации;
    3. Посредством закладки денег в банковскую ячейку и выемки ее продавцом после предъявления свидетельства о регистрации права собственности на квартиру нового владельца.

    За годы практики третий вариант продемонстрировал выгоды для обеих сторон, желающих оформить сделку в соответствии с буквой закона. Однако, банальными мерами предосторожности пренебрегать не следует. Если передача денег все-таки осуществляется наличными, ее нужно проводить только под личную расписку продавца в присутствии свидетелей, с указанием переданной суммы и паспортных данных обеих сторон.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Покупателю, желающему по мере возможности обезопасить свои интересы в сделке с наследственной квартирой, обязательно нужно проделать ряд действий:

    1. Убедитесь, что на момент продажи из квартиры выписаны все, включая самого продавца, а выписанные не являются несовершеннолетними или недееспособными, либо обладающими правом пожизненного проживания. Поскольку простой выпиской этих лиц дело не ограничится. Отстаивать свои права они смогут в суде.
    2. Затребуйте расширенную выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии лиц, выписанных только на временных основаниях. Такими лицами могут быть военнослужащие, проходящие срочную службу или службу по контракту, а также заключенные в местах лишения свободы. Обычная краткая выписка не покажет этих сведений.
    3. У состоящего в браке продавца требуйте предъявить согласие супруга на сделку, заверенное нотариально. Эта бумага потребуется даже тогда, когда супруги развелись.

    Нет единого рецепта, как обезопасить себя на 100% от риска потерять деньги на купле-продаже наследственной квартиры. Слишком много индивидуальных обстоятельств могут сыграть против покупателя в конкретной ситуации. Нередко интерес покупателей привлекают квартиры, выставляемые по заниженной цене на продажу, так как наследники хотят как можно скорее выручить деньги.

    Опытные юристы рекомендуют: подождите 3 года после открытия наследства, спустя это время истечет срок исковой давности по наследственному делу. Даже если наследники и объявятся после этого времени, их претензии уже не будут иметь силы. Минимальный риск остается и в этом случае, но абсолютно безопасных сделок с наследственными квартирами, увы, не бывает.

    Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-naslednikov-riski

    Покупка квартиры полученной по наследству

    На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения, даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему? По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.

    Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

    Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять. Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом. Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

    Основным риском является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

    Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.

    По закону

    Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки. Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее.

    Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Чаще всего случаются следующие ситуации:

    • Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
    • Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
    • Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.

    Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному — спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее — недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.

    Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

    По завещанию

    Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы. Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут.

    Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью.

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.

    Срок давности и риски при покупке

    Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.

    Каков срок давности для заявления притязаний?

    Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

    С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?

    При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей (согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом).

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

    Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.

    Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.

    Доверенность и риски

    Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности. Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!

    Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.

    Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

    После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

    • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
    • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
    • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

    Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

    Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

    Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

    Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

    
    Бесплатная юридическая консультация:

    Судебная практика

    Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.

    Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон. У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.

    Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный приобретатель, согласно статье 302 ГК РФ, — тот, который приобрел имущество за плату, при этом не знал и не мог знать о том, что продавец был не вправе распоряжаться имуществом. То же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ 29.04.2010, согласно которому покупатель, который докажет, что при совершении сделки не знал о ее неправомерности, хотя принял все необходимые меры для установления правомочности продавца на распоряжение имуществом.

    Надо сказать, что именно в данном случае заниженная стоимость недвижимости может оказаться фактом не в пользу покупателя — суд может квалифицировать сделку недобросовестной. Поэтому следует всегда указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение ее достоверности, во-вторых – гарантия возврата всех средств в случае признания ее недействительной.

    Конечно, теория – это только теория. Практические аспекты применения наследственного права всегда индивидуальны. Юридическая подкованность поможет Вам защититься от незаконных притязаний и противозаконных намерений мошенников. Если Вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой профессиональных юристов нашего портала!

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область —
      • Санкт-Петербург и область —

    Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/

    Покупка квартиры, полученной по наследству

    Покупка квартиры — ответственное, для многих долгожданное событие, и оно не должно осуществляться спонтанно или необдуманно. Особенно это касается приобретения унаследованной жилплощади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и незакрытыми наследственными спорами, долгами и отсроченными претензиями запоздалых наследополучателей.

    Но стоит ли отказываться от купли понравившегося жилья только по причине того, что оно было получено собственником в порядке наследования? Единственно правильного ответа на этот вопрос нет. Решение зависит от обстоятельств, сопровождающих каждую конкретную ситуацию. Но оно в любом случае должно основываться на внимательном изучении документации и учете потенциальных рисков, типичных для подобных сделок.

    Коротко о наследственном праве

    Правильно оценить риски будущему покупателю поможет осведомленность о порядке наследования:

    • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследополучателям по одному из двух оснований — по закону или по завещанию.
    • Вступить во владение квартирой по закону могут только родственники или члены семьи покойного собственника, которые призываются к наследованию по очереди.
    • Всего законом предусмотрено восемь очередей и, если первая по какой-либо причине не приняла права на имущество, то эта возможность переходит ко второй и так далее.
    • Если наследодателя не устраивает установленное распределение собственности, он может оставить распоряжения по поводу будущих владельцев квартиры.
    • По завещанию жилплощадь может отойти любому лицу или организации, не зависимо от их отношений с умершим.
    • Прежний хозяин квартиры имеет право распорядиться о назначении завещательного отказа. В результате его совершения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный промежуток времени или пожизненно, причем это право сохраняется за отказополучателем и в случае продажи жилплощади.
    • Завещание не может отменить право на обязательную долю, которым обладают нетрудоспособные близкие родственники и иждивенцы покойного.
    • Установленный для вступления в наследство срок составляет 6 месяцев.
    • Законодательство предусматривает возможность принятия унаследованной собственности по истечении указанного периода при наличии уважительных причин его пропуска.
    • Наследополучатель может быть признан недостойным даже после получения им свидетельства о праве на наследство.
    • Владелец квартиры вправе составить несколько завещаний, но юридической силой будет обладать только последнее, полностью или по отдельным противоречащим друг другу положениям.

    Наследственное право регулируется V главой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

    Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

    Исходя из вышеперечисленного, можно выделить основные риски, подстерегающие приобретателя унаследованной квартиры:

    1. Через несколько лет после покупки могут объявиться наследники, не принявшие права на жилье в течение 6 месяцев, и подать иск на восстановление срока вступления в наследство.
    2. Аналогичная ситуация грозит произойти и с правообладателями обязательной доли, которые несвоевременно узнали об открытии наследства.
    3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие распоряжений покойного владельца относительно отказополучателя, имеющего право на проживание в квартире.
    4. Существует вероятность признания наследополучателя квартиры недостойным уже после ее продажи.
    5. При оформлении из наследства не была выделена супружеская доля.
    6. Завещание может быть признано недействительным.

    Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может повлечь за собой неприятные последствия для нового владельца жилплощади, вплоть до оспаривания его права собственности на приобретенную квартиру.

    На протяжении первых трёх лет после открытия наследства (смерти предыдущего собственника жилья) риски, сопровождающие сделку купли-продажи наиболее высоки. Это объясняется наличием установленных законом сроков принятия наследства, завещательного отказа и также срока исковой давности.

    Наиболее «опасным» является первый год после получения продавцом наследства. На этот период может растянуться процесс правопреемства и регистрации жилья даже пунктуальными наследополучателями. Основные причины этому: восстановление утерянных документов, судебные тяжбы по разделу имущества, незнание о смерти наследополучателя по причине отъезда или болезни. Но даже по прошествии 12 месяцев риски сохраняют свою актуальность, правда по мере удаления от критического срока вероятность их воплощения снижается.

    Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

    Ориентируясь на судебную практику по наследственным делам, специалисты отмечают снижение описанных рисков в случаях покупки недвижимости, унаследованной более 3 лет назад. Именно столько составляет период исковой давности по наследственным делам согласно ст. 196 ГК РФ. Началом его течения считается момент, когда истец узнал о правонарушении или обстоятельства, препятствующие вступлению в наследство, отпали.

    В трехлетний срок также вписывается возможность отказополучателя обратиться за материальным благом или услугой, осуществляемой за счёт квартиры.

    Крайний срок подачи искового заявления о присуждении наследуемого жилья или оспаривании права собственности на него — 10 лет после смерти наследодателя или свершения неправомерного действия, являющегося причиной иска. И этот момент практически уравнивает вероятность потери купленной жилплощади, которая была оформлена в наследство менее 3 лет назад и более.

    Но в любом случае приобретение квартиры спустя 1–3 года после ее наследования значительно уменьшает вероятность возникновения неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

    Риски по завещанию

    Отдельно следует упомянуть неприятности, грозящие покупателю квартиры, унаследованной по завещанию.

    Некоторые люди уверены (в основном благодаря заверениям недобросовестных или недостаточно сведущих в делах наследования продавцов), что завещание даёт высокие гарантии приобретателю наследственного имущества. С одной стороны так и есть. Некоторые завещания сужают круг возможных преемников, распределяют наследство между назначенными лицами, значительно сокращая срок оформления собственности и устраняя повод для наследственных споров.

    Не всегда акт последней воли прежнего владельца жилья содержит в себе четкие указания по поводу наследополучателей и размера причитающихся им долей. Иногда его предметом является лишь исключение некоторых лиц из круга законных преемников или другие несущественные для покупателя распоряжения. Таким образом, от наличия завещания надёжность сделки не увеличивается, а, как показывает практика, наоборот, даёт дополнительный повод усомниться в покупке наследственной недвижимости.

    Риски приобретения завещанной квартиры:

    1. Оспоримость завещания. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным* в судебном порядке по инициативе любого преемника из текущей очереди наследования по закону.
    2. Наличие дополнительных распоряжений наследодателя. Самым неприятным для нового владельца жилплощади является завещательный отказ. Он выражается в предоставлении некоторому лицу права проживания в наследственной квартире на протяжении определенного срока или пожизненно. Причём право это не аннулируется при отчуждении имущества, то есть в приобретённом жилье у нового собственника может появиться нежелательный сосед.
    3. Существование правообладателей обязательной доли наследства. Эту категорию преемников нельзя лишить наследственной собственности даже по завещанию — они вправе претендовать на половину того, что могли бы получить по закону в любом случае (если только не будут объявлены недостойными наследополучателями). Это могут быть нетрудоспособные отец, мать, супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

    * — завещание признается недействительным, если завещатель в момент его составления:

    • был лишён дееспособности;
    • пребывал в состоянии кратковременной потери чувства реальности происходящего (по причине опьянения химическими веществами, сильного стресса, аффекта);
    • находился под психологическим и/или физическим давлением.

    В раздел рисков, практически не поддающихся анализу потенциального покупателя, попадает вероятность признания наследополучателя недостойным. Лишению прав может подвергнуться даже преемник, который был назначен самим наследодателем, никаких преимуществ перед преемником по закону у него в этом нет.

    Основания для объявления наследника недостойным могут быть следующими:

    • уличение его в противоправных действиях в отношении наследодателя, совершения им волеизъявления, а также других наследников с целью увеличения получаемой в наследство прибыли;
    • невыполнение алиментных обязательств по отношению к ныне покойному (в установленных законом случаях).

    Мошеннические схемы

    Недобросовестный продавец может воспользоваться некоторыми уловками, чтобы провернуть мошенническую схему, в результате которой приобретатель останется в крайне невыгодном положении или вовсе лишится денег, не получив взамен ничего.

    Пример. «Сокрытие отказополучателей». Наследополучатель по завещанию вместе с квартирой получил в наследство и ее жителя — друга покойного, обладающего правом пожизненного проживания на жилплощади. По предварительному сговору с последним преемник выставил квартиру на продажу, а отказополучатель отложил оформление своего права до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

    Наследник продает квартиру и через год к новому владельцу является отказополучатель, указывающий на оформленное право проживания в квартире. Он требует от приобретателей компенсации значительной суммы, а после отказа на законных основаниях подселяется к ним. Причиняемые жильцом неудобства вынуждают собственников заплатить ему за нотариально удостоверенный отказ от прав на проживание на жилплощади.

    Пример. «Отмена доверенности». Владелец жилья оформляет доверенность на его продажу знакомому, который далее действует от его имени. На вопросы покупателей о собственника квартиры представитель сообщает о его срочном отъезде за границу. Доверчивые приобретатели подписывают договор купли-продажи и передают злоумышленнику деньги. Сразу после этого реальный собственник жилплощади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной ввиду отсутствия правомочий представителя.

    Далее злоумышленник скрывается, а владелец называет себя жертвой обмана.

    Пример. «Сговор с наследополучателем». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной сговору с отказополучателем, которого в этом случае заменяет приоритетный наследник или правообладатель обязательной доли.

    Один из приоритетных преемников оформляет жилплощадь на себя и спустя 3 года находит покупателей на нее. Сообщник в это время под прикрытием уважительных причин якобы не знает об открытии наследства, а спустя несколько лет является в суд за восстановлением наследственных прав в суде. И, поскольку срок исковой давности начинает свой отсчёт только с момента, когда наследополучатель узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, он добивается успеха в суде.

    С судебным решением о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет требования по выплате компенсации новому хозяину унаследованной жилплощади. По задумке злоумышленников покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу уберегло их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона насчёт прав добросовестного приобретателя, согласно которой все имущественные притязания объявившегося наследника должны быть направлены в адрес продавца.

    Пример. «Черный риелтор». Жертвой данной схемы рискуют стать не только покупатели, но и собственники жилья. Только два последних последствия — гораздо плачевнее. Преступники, так называемые черные риелторы, обманным путем, под воздействием физического или морального давления заставляют наследодателя завещать им квартиру, после чего умерщвляют его. Полученное наследство оформляется, а затем и продается ими по всем правилам.

    Последствия незаконной сделки для покупателей наступают в случае возникновения сомнений у законных преемников умершего хозяина квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние в адрес родственника, сделка по продаже будет признана недействительной по причине отсутствия у завещания юридической силы.

    Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

    Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

    1. С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
    2. Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
    3. Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
    4. Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
    5. Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.

    В остальных случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и при полном отсутствии подозрений касательно документов и добросовестности продавца решиться на оформление договора купли-продажи. Ведь многие из продаваемых квартир являются полученными в наследство и отказываться от желаемого варианта без наличия явных на то оснований не всегда целесообразно.

    Как безопасно оформить сделку

    Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» гласит, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев, преемник может рассчитывать лишь на денежную компенсацию со стороны продавца квартиры.

    Главная задача покупателя при этом — обеспечить себе статус добросовестного, то есть:

    1. Приобрести недвижимость возмездно.
    2. Быть уверенным в том, что имущество было продано при наличии у продавца правомочий на это.

    В соответствии со вторым пунктом, обезопасить себя от неудачной покупки можно, проследовав следующей инструкции:

    1. Попросить у собственника правоустанавливающие акты на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
    2. Внимательно проверить документы на подлинность и соответствие друг другу.
    3. Изучить информацию о количестве жильцов, зарегистрированных на данной жилплощади, и сделках, осуществляемых с ее участием.
    4. Ознакомиться со справкой об отсутствии долговых обязательств на приобретаемое имущество.
    5. Узнать об основании, на котором продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросить предоставить документ).
    6. Изучить содержание завещание на предмет наличия распоряжений относительно завещательного отказа.
    7. Убедиться, что в договоре купли-продажи стоит достоверная и актуальная цена на жилье.*

    * — очень важный нюанс, который предостерегает от указания в документе заниженной стоимости: кроме снижения расходов продавца это влечет за собой возможные финансовые потери покупателя в случае, если сделка все же будет расторгнута.

    Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и осведомленности о ней владельца квартиры. Кроме того, следует обезопасить себя на случай, если собственник сразу после оплаты решит аннулировать юридическую силу доверенности.

    Что касается момента оплаты, можно взять на вооружение несколько способов передачи продавцу оговоренной суммы:

    1. Сразу после подписания договора купли-продажи. Рекомендуется это делать при свидетелях, истребуя от продавца расписку о сумме полученных им средств (в расписку включить паспортные данные сторон сделки и подписи свидетелей).
    2. Посредством закладки в ячейку банка. Покупатель помещает деньги за квартиру в специализированный банковский сейф и распоряжается о выдаче средств продавцу только при наличии свидетельства о регистрации квартиры на покупателя.

    И важно понимать, что даже при соблюдении всех мер предосторожности нельзя добиться 100%-ной гарантии безопасности при покупке наследственной жилплощади, но увеличить ее до максимума можно с помощью советов опытного юриста.

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры, полученной по наследству

    После выполнения действий, указанных в здесь (см. «Как безопасно оформить сделку»), приобретателю следует придерживаться следующего плана действий:

    1. Договориться с продавцом о месте и времени проведения сделки.
    2. Выбрать способ оплаты и уведомить об этом владельца квартиры.
    3. Составить договор.*
    4. Поместить деньги в депозитарную банковскую ячейку (при выборе данного способа расчета) либо найти свидетелей, способных подтвердить наличную оплату «из рук в руки».
    5. Вместе с продавцом явиться к выбранному нотариусу по месту нахождения квартиры (единственный возможный способ удостоверения сделки по отчуждению квартиры после внесения изменений в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
    6. Оплатить государственную пошлину (0,5 % от стоимости квартиры, но в пределах 300–20000 рублей, согласно пп. 5 п. 1 ст. 333.24. Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги правового и технического характера (устанавливается нотариальной палатой субьекта).
    7. Подписать договор.
    8. Осуществить расчет с продавцом.
    9. С нотариально удостоверенным договором отправиться в ближайший офис Росреестра или отделение многофункционального центра осуществить регистрацию перехода права собственности.

    * — в договоре купли-продажи должно содержаться:

    • технические характеристики жилплощади;
    • данные о местоположении квартиры;
    • цена сделки;
    • срок вступления договора в действие;
    • распределение расходов на оформление сделки;
    • реквизиты сторон.

    При совершении сделки продавец должен предоставить следующие документы:

    • паспорт;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • выписка из единого государственного реестра недвижимости;
    • экспликация;
    • поэтажный план.

    От покупателя требуется лишь паспорт.

    Обойти острые углы при покупке полученной в наследство недвижимости можно и нужно, особенно, если эта квартира — именно то, что вы так долго искали. Но с учётом величины рисков делать это самостоятельно, без специальных знаний — крайне ненадежно.

    Для повышения безопасности сделки можно обратиться за профессиональной помощью к юристам сайта ros-nasledstvo.ru, которые готовы бесплатно ответить на интересующий вопрос в любое удобное для вас время.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните — Москва и Московская область
    • позвоните — Санкт-Петербург и область

    Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

    Источник: http://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/